はじめに
駅近マンション購入を検討する際に、「駅から近ければ資産価値も居住性も安心」と考えていませんか。
一般的に駅から近くなるほど利便性も良くマンションの資産価値は高くなると言われています。
しかし実は、ある条件に当てはまっていると、逆に資産価値が低下してしまったり、住みにくくなってしまうケースもあります。
駅近であれば問題ないだろうと安易に物件探しを始めてしまうと、後悔してしまうかもしれません。
そこで今回は、駅近なのに資産価値が下がる、買ってはいけないマンションの特徴について解説します。
本編
駅近マンションの価値はどう決まる？駅徒歩と資産価値の関係を解説
まずは駅距離と資産価値の関係性について解説します。
公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している「中古マンションの駅からの交通別成約状況」のデータによると、首都圏の中古マンションの㎡単価は、駅から距離が近いほど高いことが分かります。
（参考）東日本不動産流通機構｜中古マンションの駅からの交通別成約状況［首都圏］
また、交通利便性が資産価値に与える影響は非常に大きく、駅から徒歩10分以内の物件と、バスを使う必要のある物件とでは約3倍ほどの価格差が出ています。
更に注目すべき点は、「駅近マンションほど価格上昇の影響を受けやすい」ということです。
近年、東京23区を中心に不動産価格が上昇していますが、価格上昇の影響を受けているのは主に駅から10分以内の物件です。
実際、2020年と2024年の不動産価格を見ると、駅徒歩11分以上や、バス便を利用する必要のある物件と比較して、徒歩10分以内の物件は価格変動が大きくなっています。
これは、不動産投資・実需のどちらにおいても駅近物件の需要が高まっているためです。
まず、首都圏の駅近マンションは賃貸需要が非常に高いため、投資の対象になりやすいという特徴があります。
そして実際に住む人、つまり実需の需要も非常に高いです。
共働き世帯が増え、日々の生活の利便性を求める人が増えている現代において、駅までの徒歩時間は生活の質に直結する重要な要素です。
また、駅から近いということは、仕事帰りに買い物をして帰るのが楽・急な雨でも濡れる時間が短いなど、日々のちょっとしたストレスを軽減してくれる大きなメリットになります。
このような実生活における利便性の高さが、結果として多くの人の「住みたい」という気持ちに繋がり、実需の需要を押し上げています。
一方、駅から遠かったり、バス便を使う必要がある物件は、部屋が広い・静かな環境・価格を抑えたいという理由で、多少不便な立地でも構わないと考える方からの需要はありますが、限定される傾向にあります。
このようなことから、駅近のマンションは投資目的と実際に住む目的の両方からの需要が高いため、資産価値が高くなる傾向があります。
駅近マンション購入で買ってはいけない物件の特徴9選
駅からの距離は資産価値に大きく影響しますが、実際はそれだけで資産価値が決まるわけではありません。
これから紹介する買ってはいけないNGマンションの特徴に1つでも該当する場合は、慎重に確認をしてから購入を検討する必要があります。
買ってはいけないNGマンションの特徴は以下の9つです。
●騒音がひどい
●住みにくい土地にある（用途地域がふさわしくない）
●日当たりが悪い
●管理体制が不十分
●投資用や事務所が入っている物件
●治安が悪いエリアにある
●設備が古すぎる
●再開発の影響で環境が変わる
●旧耐震基準
騒音がひどい
駅から近くなればなるほど、店舗や事務所が増える・人通りが激しくなる・線路や幹線道路の音も大きくなる、という傾向にあります。
一般的に70dBを超えると人はうるさいと感じ始めると言われています。
70dBは、図書館や換気扇の稼働音ぐらいです。
大声での話し声や電車の通過音は90dBを超えると言われており、意外と小さい音でもうるさいと感じてしまいます。
生活に悪影響を及ぼす立地は買い手が敬遠しやすい場所と言えるため、当然資産価値も下がりやすくなります。
そのため、物件を検討する際には、内覧時に騒音がないか確認する・売主に昼だけでなく夜や朝の騒音についても確認する・時間帯を変えて物件周辺を訪れてみることが大切です。
特に朝の通勤時に車や電車の走行音がうるさい場所もあるため、注意が必要です。
住みにくい土地にある（用途地域がふさわしくない）
用途地域とは、市街地における土地の利用目的を定めたもので、建物の種類や制限を課するために設定されるものです。
駅近の立地の場合、建物種類や制限が比較的緩い商業地域や近隣商業地域が指定される可能性が高くなります。
特に商業地域に指定されているエリアは建築制限が非常に緩く
●オフィス、店舗、住宅が混在しやすい
●タワーマンションやオフィスビルといった高層建築物も建築可能
という特徴があります。
そのため、実際に住みやすい場所であるかをしっかり確認することが大切です。
国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査によると、中古マンションを購入した方の購入理由は、交通利便性よりも住環境の良さを追求する方の方が多いとされています。
駅近だから問題ないだろうと安易に購入してしまうと、せっかくのマイホームなのに人が多すぎる・夜中までうるさくて寝れないといった不満を抱えてしまうかもしれません。
住環境は資産価値に大きな影響を与えるため、いくら駅が近いからと言っても住みにくい立地である物件は避けた方が良いでしょう。
住環境を調べる際は、ネットだけの情報ではなく実際に物件周辺を歩いてみることをおすすめします。
日当たりが悪い物件
駅周辺で商業地域に該当するエリアでは、高層建築物が建てられやすくなります。
一般的に商業地域以外の用途地域の場合は、日当たりを確保するために高さ制限がある程度設けられていることが多いですが、商業地域では適用されないため、日当たりの確保が難しい物件が出てきます。
たとえ高層階の部屋を購入したとしても、さらに高い建物が隣地に建築されて日当たりが確保できなくなる場合もあるため注意が必要です。
また、国土交通省の「既存住宅の流通促進に向けて」というデータによると、中古マンション購入を検討する方の約半分が日当たりを重視していると回答しています。
そのため、日当たりの悪いマンションは買い手が少なくなったり、資産価値が低下する可能性があります。
物件を検討する際は、現在の日当たりだけでなく周辺に高層建築物が建築されそうな土地がないかを確認するようにしましょう。
現状は日当たりが良くても、将来的に悪くなってしまうと資産価値の低下に繋がります。
管理体制が不十分
管理体制が不十分なマンションは、定期的に実施すべき大規模修繕が行えず、建物の寿命が短くなってしまいます。
外壁や屋根などは時間が経過すると劣化して雨漏りの原因となり、雨漏りが発生するとコンクリート内部の鉄が錆びてしまい、建物自体の強度が下がるため、定期的な補修が必要です。
しかし、管理体制が不十分な物件は計画的に修繕積立金を貯められていない・滞納者が多い、などの問題を抱えているケースが多いです。
一旦管理体制が不十分になると、これらの問題が解決されず、資産価値が一気に下がる恐れもあります。
管理体制については長期修繕計画書・総会の議事録で確認することが可能です。
不動産会社から取り寄せられるものであるため、大規模修繕工事の履歴や修繕積立金の滞納額などを、不動産担当者と一緒に確認しながら購入を検討するようにしましょう。
投資用や事務所が入っている物件
一般的に、マンションは実需（自宅として長期的に居住する目的で購入すること）向けに建築されるものですが、駅近になればなるほど投資用・店舗・事務所など、実需以外のニーズが高まってきます。
こうしたニーズの高まり自体は資産価値の上昇に繋がる場合もありますが、同時に住環境の悪化を招く恐れもあります。
例えば、同じ建物の中に事務所があると、不特定多数の人が出入りして安全性の確保が難しい・店舗があると匂いや音がする、といった問題があります。
住環境を重視する方は非常に多いため、このような住環境の低下は資産価値の低下に繋がります。
そのため、マンションを内覧する際はその部屋だけではなく、管理人室や集合ポストで事務所が他の階に入っていないか確認したり、外観から店舗の有無を調べることが大切です。
治安が悪いエリア
駅から近いエリアの場合、ショッピングセンターや繁華街といった人が集まる施設が多い傾向にあります。
人が多く集まると一般的に犯罪発生率が高まる傾向があるため、治安が悪化する可能性もあります。
例えば、警察庁の調査によると、令和6年の東京都千代田区の犯罪発生件数1位は東京駅にある丸の内1丁目、2位は秋葉原駅にある外神田です。
駅近の商業地域で治安が悪くなっている傾向があります。
当然、治安が悪い場所にある物件は買い手の需要が低くなり、資産価値が落ちやすくなるため注意が必要です。
治安について調べたい場合は、自治体が積極的に行っている防犯の取り組みなどを確認してみると良いでしょう。
設備が古すぎる
一般的に交通利便性の高いエリアから開発が進んだため、便利な駅近ほど古い建物が多くなります。
築年数が経過したマンションは、インターネットの回線が整備されていない・電気容量が低いといった問題がある可能性が高いです。
生活に不便さを感じる物件は買い手から敬遠され、資産価値の低下に繋がります。
また、配管の位置が現在と違う・室内がバリアフリー化していない場合もあり、年齢を重ねた方に向いていない間取りになることもあります。
近年は都心回帰の考えが強くなっており、郊外に住んでいた年配層が都市部に戻るケースも増えているため、バリアフリー化していない物件は避けられる場合もあります。
築年数が経過した物件を検討する場合は、リフォームやリノベーションを前提として購入すると良いでしょう。
また、改修工事で変更できない部分に関しては、事前にリフォーム会社に相談しておくことで、入居後に不便に感じるリスクを減らせます。
再開発の影響で環境が変わるエリア
一般的に再開発のエリアはポジティブなことが多く、周辺環境の利便性が向上するため価格が上昇するのが一般的です。
しかし、購入時点では最寄り駅の人気が高く需要が高かったとしても、再開発によってこれまで人気があったエリアから新しい再開発エリアに人の流れが変わってしまうことがあります。
例えば、これまでターミナル駅だった駅の近くで再開発が計画されているとします。
その場合、人々は新しいエリアの利便性に惹かれてそちらに流れていく可能性があります。
結果として、今まで人気のあったエリアの駅の利用者が減ってしまい、まち全体の活気が失われて駅前が衰退してしまうこともあります。
そのため、物件を探す時には、希望エリアで再開発の予定があるかどうか・近くに再開発予定がないかを調べることが大切です。
再開発の予定がある場合は、その開発の内容をよく確認してから購入を検討してください。
旧耐震基準の物件
駅に近いマンションはマンション自体が古いものが多く、中には旧耐震基準のマンションもあります。
旧耐震基準のマンションとは、1981年5月31日より前に建築確認を受けて建築された建物のことです。
旧耐震基準は耐震性が低く、大地震が発生すると倒壊する恐れがあります。
倒壊までしなくても大きな被害が出た場合、補修に高額な費用がかかるため、長期修繕計画に悪影響を与える可能性があります。
また、旧耐震基準のマンションは安全性の面から
●金融機関によっては住宅ローンの審査が通りにくい
●借入可能額が少なくなる
●住宅ローン控除が使えない
といった税制のデメリットもあります。
そうなると、ご自身が購入する時はもちろん、次の買い手を探す時にも買い手の幅が狭くなってしまうため、リセールの面で大きなデメリットになる可能性があります。
このようなことから、旧耐震基準のマンションを購入する場合は、様々なリスクを考慮した上で検討が必要です。
検討している物件が旧耐震基準の場合は、耐震補強しているマンションなのか・ハザードマップで液状化や浸水の可能性が低いか
を必ず確認するようにしてください。
近年の集中豪雨で都内近郊の一部エリアでも大雨による浸水被害が発生しています。
こういった情報も踏まえて、災害リスクを多角的に検証することは非常に大切です。
まとめ
今回は、駅近なのに資産価値が下がる、買ってはいけないマンションの特徴について解説しました。
駅近のマンションは一般的に資産価値が高く、利便性を重視している方にはおすすめです。
ただし、駅から近いという基準だけで物件探しをすると、資産性の低下を招く可能性があるため注意してください。
物件を探す時には、今回解説した9つの特徴を確認しつつ購入を検討することが大切です。
ただし、これらの条件に当てはまっている物件が絶対にダメというわけではないため、信頼できる不動産会社の担当者と一緒に丁寧に物件を確認して判断していくようにしましょう。
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