築40年マンション購入で失敗しない！資産価値が保てるお宝物件の特徴5選

本編

築40年以上の築古マンション購入における3つの不安

建物や耐震性

まず「建物そのものは大丈夫なのか」という点です。

特に1981年6月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件は、大きな地震が発生した際に倒壊しないか、不安に感じる方も多いです。

また、一般的に耐震性が高いとされる鉄筋コンクリート造でも、適切なメンテナンスがされていなければ、
コンクリートの劣化やひび割れが進行したり、雨漏りや内部の鉄筋の腐食が起こる可能性があります。

このような物件の老朽化は、見た目だけではなく、給排水管や電気配線といった見えない部分にも影響し、故障や大規模な修繕が必要になるケースもあります。

資産価値の低下や売却について

将来の資産価値や売却についても大きな不安要素でしょう。

実際、いざ売却しようと思った時に、「買い手が見つからず販売期間が長期化」「希望通りの価格で売れない」ということもあります。
特に旧耐震に該当する築古物件は、金融機関によっては住宅ローン自体が組めない場合も多く、買い手が限定されてしまいます。
これらの不安から、築古のマンションは将来的に負の遺産になってしまうのではないかと感じ、購入を躊躇する大きな要因の1つになっています。

マンションの管理が不安

築年数が古いマンションでは、管理に関する不安も大きな要素です。

建物自体の老朽化が進んでいるため、「大規模修繕が計画通りに行われているのか」「修繕積立金は十分に溜まっているのか」という点が確認ポイントになります。

万が一積立金が不足していると、高額な一時金を徴収されたり、急な値上げが発生する可能性があります。

また、管理組合の運営体制が不透明だったり、住民の高齢化が進んで合意形成が難しい場合、将来の建て替えや修繕が円滑に進まないのではないかという不安も多いです。

これらの不安は物件の寿命や住環境に直接関わるため、特に多くの人が気にするポイントです。

管理状況の見極めがかなり難しいため、築古マンションの購入に踏み切れないという方も多いのが実情です。

資産価値を保てる築40年お宝物件の特徴5選

不安に感じるポイントが多い築40年以上のマンションですが、
●価格が安い
●リノベーションを含めても総費用を抑えられる
●固定資産税が安い
など、主に価格面で大きなメリットがあります。

そのため、前章で解説したような不安や懸念点を解消できる物件であれば、むしろ築40年の物件は大きな問題もなく、比較的お手頃価格で手に入れることができるお宝になり得ます。
そんなお宝物件とも言える物件の特徴は次の5つです。

立地が良い

建物は経年劣化しますが、立地の価値は年数が経過しても劣化しません。
建物の内装や設備はリフォームで一新できますが、駅からの距離や周辺環境といった立地は、お金をいくら積んでも将来変えることはできません。

駅から徒歩10分以内で複数の路線が使える、周辺に商業施設や公園が充実している、のように好立地のマンションは常に需要があります。
築40年以上のマンションは、その多くが開発が進んだ便利なエリアや駅近に建てられている傾向にあります。
これは当時から需要の高い土地に建設されていたためです。

最近は、駅近の好立地な場所にマンションを建てる土地が少なくなってきているため、このような立地の希少価値はむしろ高まっていくと考えられます。
将来売却することになっても貸すことになっても、立地の良さは非常にプラスに働くため、資産価値を担保しやすいという大きなメリットになります。

新耐震基準を満たしている

築40年以上の物件であっても、1981年6月以降に建築確認を受けて建てられた新耐震基準の物件であれば、耐震性の不安はかなり解消されます。
旧耐震基準は震度5程度の揺れで倒壊しないことが基準ですが、新耐震基準は震度6強から震度7程度の地震でも倒壊しないように設計されています。

また、新耐震基準であれば
●住宅ローンで使える金融機関の幅が広がる
●住宅ローン控除などの税制優遇措置も利用できる

ため、購入後の経済的な負担も軽減できます。

このようなことから、旧耐震物件よりも買い手が見つかりやすいため、将来的な売却も視野に入れた物件選びであれば、新耐震基準を満たしているかが1つのポイントになります。

ただし、旧耐震基準の物件だとしても、耐震基準適合証明書を取得できている物件であれば、新耐震物件と同様に住宅ローン控除が受けられたり、使える金融機関の幅も広がる可能性が高くなります。

旧耐震の場合も、この証明書を取得しているかどうかを確認するようにしましょう。

マンションの管理状態が良い

マンションの価値は管理状態の良し悪しに大きく左右されます。
「マンションは管理を買え」という言葉があるように、築古こそ管理がしっかりしている物件がお宝の条件です。
定期的な清掃が行き届いて共用部分が清潔に保たれているのはもちろん、特に重要なのが修繕積立金が計画的に積み立てられているかどうかです。

十分な積立金があれば大規模修繕工事を適切なタイミングで実施でき、建物全体の寿命を伸ばすことにもつながります。
築40年以上のマンションであっても、管理状態が良好であれば資産価値が維持されやすく、安心して長く暮らすことができます。

そのため、検討している物件については不動産会社を通して「重要事項調査報告書」「長期修繕計画書」「直近の総会の議事録」などを取り寄せ、管理組合がしっかりと機能しているかどうか、問題なく修繕が行われてきているかどうかを確認するようにしましょう。

特に議事録には修繕に関する議論や住民のトラブルなどが記録されているため、リアルな状態を確認することができます。
検討されている物件の管理面が不安な方や、管理面が問題ない物件を紹介して欲しいという方は、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

管理組合の運営に積極的な住民がいる

築古マンションには長年そのマンションに住んでいるベテラン住人がいます。
そのような住民の方は、マンションの歴史・過去に発生したトラブル・修繕履歴・管理組合の運営状況など、不動産会社や売主も知らないような生きた情報を持っていることがあります。

内覧時や入居後にこうした住民とコミュニケーションを取ることで、物件の隠れたメリットや注意点を知ることができるかもしれません。

特に管理組合の運営に積極的に参加している住民がいるマンションは、管理体制がしっかりしている証拠でもあります。
住民がマンションに対して愛着を持ち、管理運営に関心が高いことは、コミュニティも含めて全体の運営が健全に行われている証拠です。

そのマンションに長く住んでおり、かつ管理面などに対して詳しく把握されている方がいる場合はお宝と言えます。
どのような住民が住んでいるかについては、不動産会社を通してヒアリングしてもらうことが可能ですので、事前に確認するようにしておきましょう。

リノベーションに費用をかけられる

築古物件は築年数の経過に伴って価格が下落していく中で、ほぼ下げ止まりの状態になることが多いです。
東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場の築年帯別平均㎡単価」によると、築31年から35年の間で単価が最も下がり、築36年以降でやや上昇しています。

（参考）東日本不動産流通機構｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）

築古の場合、新築物件などと比較して物件価格が安いため、予算に余裕が生まれ、その分をリノベーション費用に当てることができます。
これらの条件を満たしつつ、購入価格が安い物件であれば、お宝物件と言えるかもしれません。

リノベーションをすることによって、「間取りを自分のライフスタイルに合わせて変更できる」「最新の設備を導入できる」など、新築以上の快適な住まいを実現することが可能になることもあります。
価格が安い分、理想の住まいを自由にデザインできるのが築古マンションの大きな魅力の1つです。