中古マンション購入でおすすめのエリアはどこ？プロが教えるエリア選びの注意点を解説！

本編

中古マンション購入でよくあるエリア選定の失敗は？

利便性を重視しすぎる

利便性を重視して、街に活気があり、2路線以上ある主要な駅のエリアを最優先に物件を選んだ結果、騒音・治安・落ち着かない環境といった問題が発生する可能性があります。

他には、線路や幹線道路が近くて窓を開けられなかったり、夜遅くまで営業する飲食店の騒音で寝不足になることもあります。

一般的に、利便性と良好な住環境は両立しにくい傾向にあります。

利便性の高い駅近の商業地域は賑やかで便利な反面、落ち着いた住環境は得にくいです。

どちらの要素を優先するのか事前にしっかりと検討して時間を変えて現地を訪れて下見をすることが重要です。

エリアの将来性を考慮できていない

中古マンションを購入した当時は人気のあるエリアだったが、将来的な発展性や人口変動など中長期的な視点をもって確認していなかったために、失敗するケースもあります。

購入して数年後、いざ住み替えようとした際に、周辺エリアの再開発が進んでそちらに人が流れてしまい、自分が住んでいるエリアのマンションの資産価値が大きく下落することもあります。

不動産は長期的な資産なので、その価値は街の将来性と大きく関わります。
自治体が公表している都市計画や再開発予定、人口増減傾向をしっかりと確認してなかったことで、想定以上に物件の資産価値が下がる可能性があることを把握しておきましょう。

資金計画が大きくずれてしまい、ライフプランも崩れてしまうことにもなりかねません。

ハザードマップの確認不足

価格や間取りなどを優先して物件を決めてしまい、自治体が公表しているハザードマップを確認していなかったため、大雨の際に浸水被害に遭ったり、地震時に液状化のリスクが高い地域であることが後から判断したパターンがあります。

日本は自然災害が多い国であり、エリア選びにおいて土地の安全性は事情に重要な要素です。

各自治体が作成・公表しているハザードマップを確認すれば、

●洪水による浸水想定区域
●土砂災害警戒区域
●地震時の揺れやすさ
●液状化の可能性

などが事前に知ることができます。

土地の歴史を調べて過去にどのような災害があったか確認することも、安全な暮らしを守るために欠かせません。

中古マンション購入でおすすめエリアの選び方は？

不動産購入におけるエリア選びは、自身のライフプランや価値観を反映する重要なプロセスです。

何を最も重要するかにより選ぶエリアは大きく変わってきます。

中古マンション購入のエリア選びの3つのステップは以下の手順です。

目的別に優先順位を整理する

購入の目的別でエリア選定の優先順位が変わってくるためです。

具体的に購入において重視する項目として、資産形成・利便性・居住性があります。
この3つのパターンについて、どのように整理していくべきなのか解説します。

資産形成

資産形成を優先する場合は、将来的な値上がり益(キャピタルゲイン)を、目的とするエリア選びについてです。

いわゆる都市3区(千代田区・中央区・港区)や湾岸エリア、江東区の豊洲・東雲・有明などが主なターゲットになります。

将来的に、エリアに価値がどのくらいあるのか整理していきましょう。

資産形成を優先したエリアを選ぶポイントは下記です。

●再開発、都市計画の有無
●人口動能と世帯構成
●交通の利便性

物件の資産価値には、路線と最寄り駅が大きく関係します。

リセール前提で購入を検討されている場合は、
●今後も継続して需要が見込まれる都心に近い場所か
●再開発が住んでいるか
●再開発の計画があるか
●ちゃんと売れそうなエリアか
という観点でエリアを選定していく必要があります。

利便性

通勤や通学のしやすさを重視するエリア選びです。

利便性を重視するのであれば、勤務地を中心にコンパスで円を描くようにして許容できる通勤時間内のエリアを洗い出します。

夫婦共働きの場合はどちらの勤務地を優先するのか、中間地点を探すのかを決めていきましょう。

たとえば、週5日出勤か、月1回の出勤かなど出勤頻度によってもお互いの許容できる通勤時間も変わってきます。

電車に乗っている時間だけではなく、自宅のドアから会社へのデスクまでの総所要時間で判断しましょう。
その際に、乗り換えが多くても所要時間が短い方が良いのか？乗り換えが少なく所要時間がかかる方が楽なのか？など自分たちの価値観で判断していくことで、より現実的な選択ができます。

居住性

居住性は特に子育て環境で重視する重要な視点です。

今まで住んだ中で好きだった街を思い出して、その中で日々の暮らしの快適さや街の雰囲気を具体的に掘り下げていきます。

例えば
「駅前の商店街が活気があって下町のような雰囲気が好き」「高層ビルが立ち並ぶ近代的な街並みが好き」など、なぜ好きなのかを具体的に分析します。

今まで候補に挙がっていなかったエリアでも、実は条件にあっていたエリアを発見できることに繋がります。

子育て環境を重視するエリア選びなら、教育施設・公園・緑地・商業施設などの子育てしやすい施設がそろっているか優先順位として高くなります。

各エリアの相場を確認する

候補のエリアで実際にどれくらいの価格で、物件が購入できるのか相場を確認しましょう。

どんなに理想的なエリアでも予算と見合わなければ買えません。
気になるエリアのマンション相場をリサーチし、資金計画と照らし合わせることで、より現実的な選択肢が見えてきます。

インターネットの不動産情報サイトでの情報収集し物件ごとに比較したり、不動産会社に依頼して検討しているエリアの物件をひと通り調べてもらうのも１つの手段です。

具体的な価格帯を把握するようにし、現実と理想のギャップを埋める作業が後悔のないエリア選びに不可欠です。

実際に足を運んで確認する

どれだけインターネットで情報を集めても、実際に足を運んでそのエリアに行ってみないと分からない部分があります。

例えば、東京の谷中や根津といった下町エリアは、昔ながらの商店街や路地が多く懐かしいと感じる人もますが、新しさを求める人には、古くて活気がないと感じられるかもしれません。

逆に再開発が進む武蔵小杉のように高層マンションが立ち並び、大型商業施設が充実しているエリアは都会的で便利と感じる人がいる一方で、落ち着かないと感じる人もいるでしょう。

そのため気になるエリアの物件をいくつかピックアップしたら、内覧時に実際にその街を人通り歩いてみましょう。

利便性重視でエリアを選ぶという場合は、通勤・通学の時間帯に実際そこから職場や学校の行き来をするのもおすすめです。
住み始めてからのギャップを減らすことができます。

インターネットで調べればわかる学区や自治体支援の充実、商業施設などの情報のほかに実際に足を運び、街を体感した上で決めていくことが大切です。

プロが中古マンション購入のエリア選びで気をつける2つのこと

プロが中古マンション購入で気をつけるエリアは以下の２つです。

将来的な資産価値の下落が避けられないエリア

マンションを資産形成の一つとして考えたり、将来的にリセールすることを前提に購入する場合は、特に資産価値の下落は避けたいです。将来の資産価値の下落が避けられないエリアは避けるようにしましょう。

資産価値の下落が避けられないエリアの特徴

●人口が減り続けているエリア
●再開発の計画がなく街が廃れていく一方のエリア

人口が減少し高齢化が進むエリアは将来的に住宅要素が低下し、それに伴い不動産価格が下落するリスクが高まります。

特に地方都市や郊外のニュータウンなど、人口流入が見込めない地域は注意が必要です。
また、都市機能の維持や向上には再開発が不可欠です。

再開発の計画がないあるいは予定が不透明なエリアは、街の魅力が低下し結果として駅の利用者数の減少や交通インフラの利便性低下につながる可能性があります。

このようなエリアは長期的な資産価値の維持が難しくなるため、特に資産性を重視して購入される場合は避けるようにしましょう。

災害が多いエリア

日本は自然災害が多く、土地選びにおいて災害リスクの確認は非常に重要です。

●浸水想定区域内で排水設備や避難経路の整備が不十分なエリア
●液状化リスクが高いエリアで地盤改良の経歴が不明確なエリア

このような特徴を持つエリアは避けるようにしましょう。

国土交通省や各自治体が公表しているハザードマップで、洪水や高潮による浸水想定区域に指定されているにも関わらず、十分な排水設定が整っていなかったり緊急時の避難経路が分かりにくいエリアは災害発生時のリスクが高い判断できます。

また地震発生時に液状化の可能性が高いエリアで、過去に適切な地盤改良が行われたかどうかの履歴が不明確な場所も避けるべきです。

液状化は建物の傾きや沈下を引き起こし、大きな損害に繋がる可能性があります。

購入前は必ずハザードマップを確認して、検討しているエリアの災害リスクを把握するようにしましょう。