不動産購入で失敗しないために！中古マンション購入の落とし穴～お金編

はじめに

不動産を購入して、あとで失敗してしまった！と後悔したくない方のために、中古マンション購入で陥りやすい失敗をパトロールする【落とし穴】シリーズ！今回は「お金」編です。大きなお金がうごく不動産購入ですが、買ったあとにこんなはずではなかった！となりがちなのは圧倒的に「管理費・修繕積立金」です。毎月支払うものですし、長期的にはかなりの金額になるものなので、事前に確認しておきたい点がたくさんあります。また、リノベーションされた中古マンションにも注意点があります。今回はできる限りお金の問題を回避するための、チェックポイントとコツをお届けしていきます。

本編

管理費・修繕積立金は管理組合の調査報告書でチェック！

マンション購入後のお金のトラブルで一番多いのが、管理費・修繕積立金問題です。他の動画でも詳しくパトロールしてますのでそちらも合わせてご確認いただければと思いますが、管理費・修繕積立金が上がっちゃうということ、ありますよね。断言すると上がらないマンションは存在しないと言っていいので、はじめから上がるものだと思って支払い計画は立てるものです。問題は、その上がり方です。買った時よりも10年で修繕費が2倍になった位の話が、当たり前に存在していることです。そういうマンションは過去の負債を引き継いだ、時限爆弾を抱えたマンションを買うことになりますので絶対注意しなければならないポイントです。

これを防ぐ方法は、管理の状況をチェックすることなので、不動産業者さん経由で管理組合から「重要事項調査報告書」を取り寄せて、マンション全体の積立金額がどのくらいか、長期修繕計画があるか、修繕履歴で今までちゃんとメンテナンスをしてきているかをチェックすることが大切です。この見方が分からない人は信頼できる不動産屋に聞いてください。エリアが東京近郊の方は、ポリスがチェックしますので、教えてください。「重要事項説明書」じゃないですよ、「重要事項説明書」は売買契約の時に不動産屋さんが注意点をまとめた説明書なで、今回は管理会社さんから取り寄せる「重要事項調査報告書」です。

基本的には管理費・修繕積立金が上がるかどうかなんて、不動産屋さんに聞いても分からないんです。不動産屋が出来ることは「需要事項調査報告書」と「長期修繕計画」「修繕履歴」から、今後管理費・修繕積立金が上がるかどうかを推測すること。あと、管理組合に上がる可能性があるか、今決まってることがあるか聞くこと。この2つしかできません。

そして「管理費や修繕積立金が上がる計画はないですね」と言っていても、その「ヒアリングの時点、売買の時点で計画があるか無いかしか分からないです。不動産屋さんは所有者ではないので、何年も前から総会に出ているわけではないですし、管理組合がどのような考えをもたれているかは分からないですよね。なので不動産屋に「当面は上がる計画ないですね」と言われてても、次の年の管理組合の総会でいきなり値上げが決まることも全然ありえます。そういうリスクを最小限にするには、よく調べもしない不動産会社の担当の言葉だけで、安心しないことが大事です。

20戸以下は要注意、できれば50戸、ベストは100戸以上

マンションの戸数も大事です。戸数は大きければ大きい方が金銭的負担は少なくて済む！これはマンション買われる方は知っておかなければいけない鉄則です。マンションの戸数が、10戸でも20戸でも30戸でもエレベータは1台、管理人の人件費は1人なので、戸数が多い方が頭割りの数が多いから支払いは安くなるよね。というシンプルな理論です。個人的には20戸以下は避ける！出来れば50戸以上。ベストは100戸以上！と思ってます。でも20戸以下で管理費は上がりそうだけど、物件価格そのものが安ければ全然アリだと思います。

リフォーム済みマンションの場合は、給湯器とエアコンに気をつけて！

注意すべきポイントの2つ目はリフォーム・リノベーションです。長く住むつもりで購入される方がほとんどだと思いますので、買った時の場合もありますし、10年、20年と使っていくうちに、リフォームは必ず行うものだと思います。リフォームされているマンション、最近多いですよね。新築は高くて手が出ないし、場所がいいところは中古物件が多くなるので、リノベーション済みの中古マンション、物件として多いですし、現場のリアルとしても売れています。

このリフォーム・リノベーション済み物件について、皆さんが注意されなければならないのは、どの程度までリフォームされているかです。「リフォーム済み物件」って書いてあるから安心してたけど、よく図面見たら、壁紙とハウスクリーニングだけしかやってない。という場合もありますし、2021年キッチン、トイレ、フローリング、リフォーム済み、で、その下の行に、2005年お風呂リフォーム済み。って書いてある場合もあります。あれ？これよく見ると風呂はリフォームしてから16年位経っとるな！という場合はあります。

また、キッチン、お風呂、トイレはリフォームをよくされる箇所ですし、お客様も気になる箇所ですから、図面上のリフォーム履歴に載っている場合が多いんですが、落とし穴にはまらないためにはこの水回り以外に「2つ」チェックするようにしてください。

１つ目は給湯器、２つ目はエアコンです。両方10年前後が交換の一つの目安とは言われてますし、給湯器は早い場合は7、8年で壊れることもあります。そして二つとも結構壊れますし、地味に高い!　給湯器は床暖房つきかどうかにもよりますが、30万円くらいしますし、エアコンもリビング用だと同じくらいしますね。給湯器やエアコンはいつ取り替えたものか、必ずチェックするようにしましょう！

まとめ

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