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2024.04.242024.04.24

【中古マンション】プロが買うならリノベーション前一択です。

はじめに

いま中古マンションを買うなら、中古マンション×リノベーション一択です！不動産ポリスの朝倉です。一択って本当に？と思われましたか？もちろん、自分の購入したいエリアで築年数が浅いマンションやお好みのリノベ済みマンション があれば、それを購入いただいて全然問題ないんです。しかし、なかなか思うような物件に出会えない、ってことありませんか？そのようなときに、「リノベーション前物件、つまりリノベ済みでないマンションを購入して、リノベーションを行う」というのが非常にオススメなんです！リノベ済みのマンションはここ数年増えてきましたが、リノベされずに売り出される中古マンションはもっと沢山ありますからね。選択肢でいえばずっと多いんです。
しかし、リノベされていない中古マンションって内見するとちょっと古びていたり、生活感が残っていたり、リノベ済みのマンションと比べて、テンション上がりづらいですよね・・。築年数が古くなるとなおさらです。しかし、そのような少しテンションの上がりにくい中古マンションにはいい物件がたくさんあります。そのため、是非テンションに左右されず、検討してほしいと思っています。そして中古マンションを買ってリノベーションするメリットは、実はとっても多いです。これ、知らないと後悔するかもしれませんよ！そこで、今回は不動産業界歴25年となった私不動産ポリスが「【中古マンション】プロが買うならリノベーション前一択です。」というテーマで、中古マンションを購入してリノベーションを行うことのメリットと注意点、ポリスの見解を次の4つの項目に分けて解説していきます。　

①中古マンション×リノベーション市場の現状と伸びている背景
➁中古マンション×リノベーションのメリット・デメリット
③中古マンション×リノベーションの注意点
④ポリスが中古マンション×リノベーションをおすすめする理由　

動画の後半では、なぜポリスが中古マンションを購入する時に、一緒にリノベーションを行うことをおすすめしているのかの理由を解説していきますので、最後までお見逃しなく！それでは、いくぞ！

本編

中古マンション×リノベーション市場の現状と伸びている背景

中古マンション購入と同時にリノベーションするメリットをお話しする前に、まず中古マンション×リノベーション市場の現状と伸びている背景について理解しておくことが大切です。現状、中古マンション×リノベーション市場は、次の4つの理由から市場規模が拡大しています。

①コロナ禍による住環境向上意識の高まり
②新築分譲マンションの価格が高騰している
③中古不動産を活用することを目的とした国の施策により市場が拡大している
④築年数が経過した建物の増加によりリノベーションの必要性が高くなっている

それでは、なぜ中古マンション×リノベーションの市場が拡大するのかわかりやすく説明していきます。

①コロナ禍による住環境向上意識の高まっている

中古マンション×リノベーションが高まっている理由の1つ目は「コロナ禍による住環境向上意識が高まったから」です。 コロナ禍は仕事の環境を大きく変化させ、リモートワークの普及を促しました。今はリモートワークの熱も収まり、出社に戻る会社が増えていますが、以前より家で過ごす時間が増えたな、という方も多いのではないでしょうか？ それにより、自宅の住環境に目が向き、より快適な空間を求めるようになっていきましたよね。例えば、仕事の作業スペースを確保したり、それぞれのプライバシーを確保出来るように間取りを変更したりといったリノベーションが行なわれていたかなと思います。今までも、中古マンションの老朽化した設備や内装を改修するためにリフォームをする方はいましたが、コロナ禍による住環境向上の意識の高まりより、生活空間自体を快適にしていくというリノベーションが注目され、その需要はコロナ禍が落ち着いた今でも続いていると考えられます。

②新築分譲マンションの価格が高騰している

理由の2つ目は「新築分譲マンションの価格が高騰しているから」になります。都心部を中心に新築分譲マンションの値上がりが続き、なかなか手が出せなくなってしまっています。不動産経済研究所の「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年のまとめ」では、2023年東京都23区の新築分譲マンション平均価格は1億1,483万円に達したと公表されました。超都心に高額なマンションが供給されたことが影響したということもありますが、2019年の平均価格は7,286万円だったことを考えると、たった5年で約1.5倍にもなっているということです。新築分譲マンションはもはや高嶺の花となってしまい、新築分譲マンション購入検討者が比較的購入しやすい中古マンションに流れてきています。
しかし、日本では「新築神話」が根付いており、新築住戸の綺麗さや最新設備への憧れが強い傾向がありますよね。まさに、その潜在意識を満足させてくれるのが、中古マンションを買ってリノベーションする、という今の流れなんです。新築分譲マンションよりも低価格の中古マンションを購入して、そこから自分たちの好みの住空間や新築同様の内装を作ることのできるリノベーションはまさに私たちの住宅への欲求を叶えてくれるということですよね。現在の新築マンションの価格を考えると、このような中古マンションを購入して予算は抑えつつも、リノベーションをして快適な住空間を手に入れるという動きはこれからますます増えていくのではないかなと思います。

③中古不動産を活用することを目的とした国の施策により市場が拡大している

中古マンション×リノベーションが高まっている理由の3つ目は「中古不動産を活用することを目的とした国の施策により市場が拡大しているから」です。国土交通省は2012年、中古不動産取引の活発化を図るため「中古住宅・リフォームトータルプラン」を策定しました。これは、新築中心の住宅市場から、リフォームにより住宅ストックの品質・性能を高め、中古住宅流通により循環利用されるストック型の住宅市場に転換していくことを目指すための政策で、中古住宅の販売の促進やリフォーム市場の拡大に関する取り組みを推進するものです。具体的には、中古住宅に関するワンストップサービスの提供や、リフォーム事業者に関する情報の提供、リフォーム瑕疵保険の促進などを図っており、中古マンション×リノベーションを安心して購入できる体制が整ってきています。このような国の政策の影響もあり、中古マンション×リノベーションを購入の選択肢として考える人が増えてきています。

④築年数が経過した建物の増加によりリノベーションの必要性が高くなっている

理由の4つ目は「築年数が経過した建物の増加によりリノベーションの必要性が高くなっているから」です。国土交通省の「我が国の住宅ストックをめぐる状況について（補足資料）」によると、2018年時点の住宅のストック数は約5,362万戸とされています。約5,362万戸の住宅ストックのうち、2000年より前に建築されたものは約3,117万戸と約3分の2の量を占めます。2000年より前に建築された建物は設備の補修だけでなく、大規模修繕の必要性がある年数です。そのため、これくらいの築年数の中古マンションを購入する場合は、リフォームやリノベーションをして設備や配管などの交換を検討する方も多くなります。実際に、国土交通省の公表した「令和4年度住宅市場動向調査報告書」（図1）でも、令和4年度にリフォーム済みの物件を購入した人と中古マンション購入後にリフォームした人の合計は、中古マンション購入者全体の約82.6%とされています。
これらのことから、中古マンション購入とリノベーションやリフォームをセットで考えている方が多いということが分かりますし、これから築年数が経過している住宅のストック数も増えていくと予想されますので、今後もリノベーションの必要性は高くなっていくかなと思います。

中古マンション×リノベーション市場の現状と伸びている背景

図1

中古マンション×リノベーションのメリット

このような背景から、中古マンション購入×リノベーションは年々注目されており、同じような理由からリノベーションを検討している方も多いと思います。しかし、これにはもちろんメリットもあれば、デメリットもあるため、それぞれをしっかり理解してから検討を進めていく必要があります。そこで、ここからは、中古マンションを購入してリノベーションすることのメリット・デメリットを紹介していきますので、中古マンションの購入を検討するときの判断材料にしてみてください。
まず中古マンション×リノベーションのメリットは、次のとおりです。

①どんな工事がおこなわれているか把握できる
②自分好みの間取り・空間にできる
③引越し前に工事を完了できる
④物件の選択肢が多く立地やエリアを選びやすい
⑤住宅ローン控除にリフォーム費用を含められる

それでは、順番に解説していきます。

①どんな工事がおこなわれているか把握できる

まず一つ目は、どんな工事がおこなわれているかの把握できるというものです。リノベーション済の物件を購入する場合は、すでに工事が終わっているため、完成後の状態は確認することができますが、実際にどのような工事がおこなわれたかは分かりません。たとえば、リフォームして断熱材を多く充填し断熱性を高めました、と物件資料に記載されていても断熱材は壁の内側にあり、本当に充填したかどうか確認できないなどです。しかし、自分でリノベーション工事を依頼する場合は、どんな工事をするのかについて、1から業者の方と一緒に確認することができます。そのため、「綺麗になった」「間取りが変わった」という表面的な工事の良し悪しだけでなく、配管や壁の内側などに問題はないか、住宅の性能がちゃんと改善されているのかという細かい部分まで把握することができます。この工事の透明性が高いという点が、非常にメリットになります。

②自分好みの間取り・空間にできる

二つ目は、自分好みの間取り・空間にできることです。マンションのリノベーションは、室内を一旦スケルトン状態にしてから工事を行うことができるケースが多く、間仕切りの壁を再度作りなおせるため、既存の間取りにこだわる必要はありません。リモートワークをするのであれば仕事部屋を設置したり、子どもの人数に合わせた部屋数にしたりするなど自由に設計ができます。また、外を眺められる浴室にするために水回りの位置を変更することも場合によっては出来ますので、自分たちが理想とする空間にすることも可能です。このような自分にあった間取りや空間にリノベーションすることで住環境は大きく向上し、満足いく生活が送れるようになるという良さがあります。

③引越し前に工事を完了できる

メリットの三つ目は、引っ越し前に工事を完了できることです。中古マンションを購入してからすぐに工事を開始すれば、引越し前にリノベーションを終わらせることができます。実際に住み始めてから、「やっぱり水回りの位置を変えたいな、間取りを変更したいな」と思っても、大掛かりな工事になると住みながら進めていくことができません。そのため、せっかく住み始めたにもかかわらず、工事を開始するタイミングで仮住まいしなければならず、引っ越し費用などがかさみ、リノベーションを行うことによる費用が高くなってしまいます。しかし、購入と同時にリノベーションを行うことが出来れば、このような手間や費用を抑えることが出来る点がメリットになります。

④物件の選択肢が多く立地やエリアを選びやすい

四つ目は、物件の選択肢が多く立地やエリアを選びやすいことです。一般的に中古マンションは、新築マンションや業者がリノベーションを行った買取再販物件と比較して、物件の在庫数が多いため、物件の選択肢が広くなります。そのため、自分たちが住みたいエリアや、資産価値が下落しにくい好立地の場所にある物件を選びやすくなるというメリットがあります。特に、お子さんの学区や通勤などの面で、エリアや立地条件の優先順位が高いという方は、選択肢が多い中古マンションを購入して、内装はリノベーションして綺麗にするという方法の方がスムーズにマイホーム購入を進められるかもしれません。

⑤住宅ローン控除にリフォーム費用を含められる

五つ目は、住宅ローン控除にリフォーム費用を含められるということです。住宅ローン控除は、物件の購入費用だけでなく、リフォーム・リノベーション費用も対象に入れることが可能です。そのため、物件自体の価格だけで借入限度額に達しない場合は、リノベーション費用も追加することで住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けることが出来ます。築年数が経過している築古の価格が低めの物件を購入してリノベーションを行うという場合は上手く活用できるかなと思います。 また、物件自体を現金で購入するとしても、一定の条件を満たすリノベーションをおこなえばリフォーム減税を受けることが可能なので、このような税制も確認するようにしましょう。住宅ローン控除に関しては、こちらの過去動画で詳しく解説しているので是非チェックしてみてください。

中古マンション×リノベーションのデメリット

ここまで、中古マンション×リノベーションのメリットを挙げてきましたが、次の2つのようなデメリットもあります。

①買取再販物件よりも費用が高くなることがある
②建物全体の経年劣化は解消できない

以上のデメリットを理解しておくことで、後から後悔する可能性を下げることが出来るので、しっかり抑えるようにしましょう。

①買取再販物件よりも費用が高くなることがある

デメリットの一つ目は、買取再販物件よりも費用が高くなることがあることです。 買取再販物件というのは、業者が物件を買取り、それをリノベーションして販売している物件になります。そのため、業者価格でリノベーション工事が行われていることが多く、工事費用を比較してみると買取再販物件の方が価格が抑えられている傾向にあります。一方で、個人でリノベーションを依頼する場合は、中古マンションの購入費用に加えて、基本的に定価での工事費用が上乗せされるため、買取再販物件よりは全体的に工事費用が高くなってしまうことがあります。しかもご自身で設備や仕様を選ぶので、せっかくだからといい設備仕様を選んでいると、気が付いたらどんどん工事費用が跳ね上がっていきがちです。 そのため、「想定よりも費用がかかってしまった！」という事態を避けられるように、事前に予算をしっかり設定した上で、リノベーションしたい部分の優先順位を決めてから進めていくようにしましょう。

②建物全体の経年劣化は解消できない

デメリットの二つ目は、建物全体の経年劣化は解消できないことです。リノベーションは室内の改修工事であるため、室内は新築同様の状態になったとしても、建物全体の経年劣化は解消できていないため、共用部分の設備や状態は築年数相応の状態となってしまいます。そのため、リノベーションを行う前提で物件探しを行う際でも、建物の構造体や共用部分の状態に問題がないかを事前に確認することが大切です。 これらの状態の良し悪しには、マンションの管理状態が大きく関係してきますので、信頼できる不動産会社と一緒に長期修繕計画書や総会議事録を確認するようにしましょう。

中古マンション×リノベーションの注意点

ここまで中古マンション×リノベーションのメリット・デメリットを解説してきましたが、それらを踏まえて、自分たちが理想とするマイホーム作りを成功させるためには、次のような注意すべき点も抑えるようにして下さい。

①奇抜なデザインや特殊な間取りにしすぎない
②リノベーションに適した中古マンションを選ぶ

それでは、順番に解説していきます。

①奇抜なデザインや特殊な間取りにしすぎない

まず、注意すべき点の一つ目は、特殊なデザインや特殊な間取りにしすぎないことです。リノベーションするときに、こだわりの強い自分の好みのデザインや間取りに変更される方がいらっしゃいます。もちろん自分好みの空間を作れることや住環境を向上させられることは、リノベーションの大きなメリットではありますが、将来的に売却するときのことまで考えておく必要があります。それは、奇抜なデザインや特殊な間取りなどにしてしまうと、相場で売却しにくくなる恐れがあるからです。不動産の売買価格は需要と供給のバランスに影響を受けるため、あまり一般的ではないデザインや間取りにしてしまうと、需要が少ないことから、想定よりも価格が下がってしまったり、更には売却までに時間がかかったりしてしまうかもしれません。そのため、リノベーションするときには可動間仕切りを上手く利用するなど、自分の好みと売却のしやすさまで考慮して進めていくようにしましょう。

②リノベーションに適した中古マンションを選ぶ

注意すべき点の二つ目は、リノベーションに適した中古マンションを選ぶということです。物件によっては、建物全体の構造や管理規約の内容から、自分たちが理想とするリノベーションを行えないことがあるため注意しなければなりません。例えば、構造的に配管を動かせないため水回りの位置を変更できなかったり、壁が抜けないため間取りを変更できなかったりするケースがあります。そのため、中古マンションとリノベーションの両方の知見がある業者に依頼して、そもそも理想とする空間に変更することの出来るマンションなのかというのを事前に確認するようにしましょう。

ポリスの見解

ここまで、中古マンション×リノベーションについて様々な視点から解説をしてきましたが、ポリスとしては、これからマンションを購入するのであれば「中古マンション×リノベーション」をおすすめします。それには、工事の透明性や居住性の向上、住宅ローン控除の内容変更が理由として挙げられます。 昨年までは、省エネ基準にみたない一般的な中古マンションの購入は、買取再販物件のほうが借入限度額が多く、最大で133万円多くローン控除がうけられる状態でした。そのため、昨年までは中古マンションでも、新築同様の内装を手に入れられる買取再販物件を検討することもおすすめをしていました。

しかし、2024年からは、省エネ基準にみたない買取再販物件は控除の条件が同じになってしまったので、控除の面での違いはなくなりました。そのため、それであれば、工事内容の透明性、物件の選択肢の多さ、より自分好みの空間にできるというメリットがある「中古マンション×リノベーション」をオススメしたいと思っています。その上で、中古マンション購入、リノベーションにはそれぞれ専門的な知識が必要になってきますので、購入からリノベーションまでをワンストップソリューションで提供している会社に依頼できると安心です。先ほど解説した注意点の部分もしっかり考慮して提案をしてくれると思いますのでね。そして、ポリスの会社も購入からリノベーションまでをワンストップソリューションで提供していますので、中古マンション×リノベーションを検討したいという人はお気軽にお問い合わせください！

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「【中古マンション】プロが買うならリノベーション前一択です。」というテーマで解説をしてきました。冒頭でも解説したように、ここ数年は、様々な背景から「リノベーション」が注目されています。その中でも、ポリスとしては工事の透明性や居住性、住宅ローン控除の面から中古マンション購入とリノベーションを同時におこなっていくことをオススメしています。これまでリノベーションは検討していなかったという方も、今回解説したようなメリットを踏まえて、理想のマイホームを手に入れるために、リノベーションを選択肢の1つに入れてみてはいかがでしょうか。

 

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