はじめに
マイホーム購入の理由として、「家賃を支払い続けるのが無駄に感じる」「持ち家を資産として考えている」といったように、資産性を重視する方は少なくありません。
しかし、その資産性を正しく判断するためのポイントを理解していない場合、「思っていたより資産価値が下がっていた」と後悔する可能性があります。
そこで本記事では、「資産価値が下がりにくい物件を見極めるポイント」「資産性と居住性のバランス」という観点から、解説していきます。
本編
マンションの資産性とは
マンションの資産性とは、土地を含めたそのマンション自体が持つ市場価値や評価額のことを指します。
簡単に言えば、マンションを市場に出した際に、その物件がどれほどの金額で売れるのか、どの程度の賃料収入が得られるのかによって評価される価値のことです。
つまり、「資産性がある物件」または「資産価値の高い物件」とは、将来的に売却を検討した際に購入時の価格よりも高く売却できる、あるいは高い家賃で賃貸に出すことが可能なマンションを指します。
中古マンションを検討する際に、過去の販売事例と比較して「高い」「安い」といった判断をすることもありますが、これは資産性を測る上ではあまり意味がありません。
資産性を正しく見極めるには、「現在の周辺物件の市場状況がどうなっているか」や「今後そのエリアの不動産市場がどのように変化していくと予測されるのか」といった点に目を向けることが重要です。
資産価値は、物件そのものの性能、管理状況、立地などの周辺環境のほか、市場や経済状況といった外的要因にも左右されます。
市場や経済の動向については、個人の力で変えることは困難ですが、情報収集や信頼できる不動産会社への相談を通じて、判断の精度を高めることは可能です。
一方で、物件の性能や立地といった要素については、自らの判断で選択できるため、資産性の高いマンションを見極めて選べます。
資産価値が下がりやすい物件の特徴
資産価値が下がりやすい物件の特徴として、ここでは、
・人口減少の傾向にあるエリアの物件
・経年劣化が進んでいる物件
・不必要に広い物件
について、解説していきます。
人口減少の傾向にあるエリアの物件
人口減少が進行しているエリアに所在する物件は、今後の不動産需要の低下により、価格が下落しやすくなります。
総務省の発表によれば、2050年には日本の総人口が1億人を下回ると予測されており、全国的に人口が減少している地域は多く存在しています。
（参考）我が国における総人口の長期的推移
このようなエリアでは、「買いたい人」が減少し、マンションの在庫数に対して需要が不足することになります。
その結果、価格が下がりやすくなり、資産性の維持が難しくなる傾向があると言えるでしょう。
経年劣化が進んでいる物件
築年数の経過により、配管や外壁などが劣化しているマンションは資産価値が下がりやすくなります。
例えば、配管の老朽化によって赤水や漏水が発生したり、外壁のタイルが剝がれるなどの問題が起こる可能性があります。
ただし、こうした経年劣化に対して、適切な管理と修繕が行われているかどうかで資産価値への影響は大きく異なります。
修繕積立金が計画的に徴収され、定期的な修繕が実施されているマンションであれば、資産価値の大幅な下落を避けることが可能です。
一方で、適切な管理がされていない場合、修繕費の不足により後から大幅な増額が必要になることもあり、結果として売却価格が下がったり、賃貸収益が下がるリスクが高まります。
不必要に広い物件
不必要に広い間取りのマンションは、将来的な売却時に買い手が見つかりにくくなる可能性があります。
現在の日本では少子化が進んでおり、厚生労働省の調査によると、1世帯あたりの子どもの人数が「1人」の割合が過半数を占めています。
そのため、必要最低限の広さや間取りを求める世帯が増えている中で、広すぎる物件はニーズに合わず、資産性が下がりやすくなります。
物件を選ぶ際は、エリアに住む世帯層の傾向に合った広さであるかを確認することが重要と言えるでしょう。
資産価値が下がりにくい物件の特徴
資産価値が下がりにくい物件の特徴として、ここでは、
・土地の価値が高い物件
・共用部の管理状態が良好な物件
・専有部の間取りと使いやすさに配慮した物件
について、解説していきます。
土地の価値が高い物件
マンションの資産価値を維持しやすい条件として、まず土地の価値が挙げられます。
土地の価値は、主に立地条件に左右されます。
例えば、主要駅へのアクセスが良い、駅から近い、周辺施設が充実している、景観や日当たりが良い、治安が良好といった条件を備えているエリアの土地は、需要が高く、資産価値が下がりにくい傾向があります。
さらに、再開発や新線・新駅の開通が予定されている地域も、将来的に土地の評価が上がる可能性があります。
これらの情報は、自治体や鉄道会社の公式サイトなどで確認できます。
共用部の管理状態が良好な物件
資産価値を保つためには、共用部の管理が行き届いていることが重要です。
マンションの共用部とは、階段やエレベーター、ごみ収集場、自転車置き場、駐車場など、住民が共同で利用する空間を指します。
これらの管理状態が良好であることは、資産価値に直結します。
管理状況を確認するには、共用廊下の掲示物が期限通りに掲示されているか、共用部が清潔に保たれているかなどがチェックポイントです。
また、マンションの総戸数にも注目が必要です。
小規模マンション（総戸数50戸以下）の場合、管理費や修繕積立金の負担が一人あたり大きくなりやすいため、長期的な費用面への影響も検討材料となります。
（参考）【中古マンション】小規模マンションのリスクを知らないと危険です！
専有部の間取りと使いやすさに配慮した物件
専有部、つまり居住スペースとなる室内の価値も資産性に大きく関わります。
日当たりや眺望、生活動線が良い間取りの物件は、多くの人にとって住みやすく、将来の売却時にも需要が見込まれます。
一方で、個人の趣味やこだわりが強く反映された間取り（例：70平米で1LDK、浴室が極端に広く収納が少ないなど）は、再販時に購入希望者が限られ、資産価値が下がる要因となります。
ライフスタイルに合いつつも、汎用性のある間取りを選ぶことが、資産価値を維持するためのポイントと言えるでしょう。
資産性と居住性を踏まえた物件の探し方
資産性と居住性を踏まえた物件の探し方として、ここでは、
・資産性と居住性のバランスを明確にする
・居住性を重視する場合の物件探し
・資産性を重視する場合の物件探し
について、解説していきます。
資産性と居住性のバランスを明確にする
マイホームの購入にあたっては、まず「資産性」と「居住性」のどちらを重視するのかを明確にすることが重要です。
資産価値の高いマンションを選ぶのか、家族にとって住みやすい居住性を優先するのか、そのバランスについて家族間で話し合い、方針を定めておく必要があります。
居住性を重視する場合の物件探し
居住性を重視し、資産性を特に考慮しない場合には、自分たちのライフスタイルに合った間取りやエリアを自由に選択することが可能です。
このような選び方でも、家族の満足度が高く、生活の質が向上するのであれば、有効な選択肢となります。
資産性を重視する場合の物件探し
一方で、資産性も重視したい場合には、以下のような条件を備えた物件を選ぶことが重要です。
・駅近や商業施設の充実した利便性の高いエリアに立地している
・管理組合が機能しており、共用部の管理が行き届いている
・汎用性のある一般的な間取りで、再販時にも需要が見込める
オーダーメイドの内装や特殊な間取りは、居住性の面では満足できても、将来の売却時には買い手を選ぶため、資産価値が下がりやすくなる可能性があります。
マンションは長期的に暮らしていく資産であるため、自分たちの家族がその物件とどのような関係を築き、将来的にどう活用するのかといった「最終目的」を明確にしておくことが大切です。
その目的に基づいて物件を選定することが、後悔のないマンション購入につながると言えるでしょう。
まとめ
本記事では、マンションの資産価値を見極めるためのポイントについて解説しました。
解説した内容を正しく理解し、物件選びの際に活用することで、資産価値の下がりにくいマンションを選ぶことが可能になります。
また、マンション購入においては、自身や家族が「居住性」と「資産性」のどちらを重視するかを明確にしたうえで、最終的にその物件をどのように活用するかという目的を持つことが重要です。
こうした視点を持ってマンションを選ぶことが、後悔のない納得のいく購入につながると言えるでしょう！
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