はじめに
マイホームを購入する際、
購入する物件の価格だけを
用意すれば良いと考えていませんか？
不動産購入時には、物件価格以外に諸費用がかかり、
その総額が何百万円に及ぶことも少なくありません。
不動産業者からの諸費用明細に
「仲介手数料」「登記費用」「火災保険・地震保険」「住宅ローン手数料」
などの項目が並び、その内容に不安を感じる方もおられるのではないでしょうか？
本記事では、マイホーム購入時に必要となる
諸費用について詳しく解説いたします。
諸費用の相場、
中古マンション・中古戸建ての諸費用シミュレーション、
諸費用を節約するコツなどにも触れておりますので、
これからのマイホーム購入計画の参考にしましょう！
▼関連記事
◆【中古マンション】年収別の総予算はこの動画だけで完璧です。
◆【中古マンション】諸費用シミュレーション完全版
本編
中古マンションと戸建ての諸費用相場とは
中古マンションと中古戸建ての諸費用は、
どちらも物件価格の6〜10％程度が一般的な相場です。
これらの諸費用に大きな違いはありませんが、
注意点として減税制度の適用状況によって諸費用が変動する場合があります。
ここでは、
・減税制度が適用されない物件
・数％の差がもたらす大きな影響
・新築と中古の諸費用の比較
について、解説していきます。
▮減税制度が適用されない物件
1982年1月1日以降に建築された新耐震基準の物件であれば、
減税制度を利用することで税金を軽減できます。
しかし、それ以前に建築された旧耐震基準の物件では
減税が適用されないため、
諸費用が物件価格の10％を超える場合もあります。
そのため、購入を検討する物件が
減税制度の対象かどうかを確認し、
予め諸費用分の予算を準備しておくことが大切です。
▮数％の差がもたらす大きな影響
諸費用の割合がわずか数％異なるだけでも、
物件価格が高額であるため、実際の金額差は大きくなります。
例えば、5,000万円の中古マンションを購入する場合、
諸費用が8％だと400万円、10％だと500万円となり、
その差は100万円にもなります。
このように、少しの違いが
大きな影響を及ぼすことを理解し、
慎重に予算計画を立てることが重要です。
▮新築と中古の諸費用の比較
新築物件は、減税制度や補助金の適用範囲が広いため、
諸費用が中古物件より安いことが多くあります。
しかし、新築物件は本体価格が高いため、
総予算では中古物件の方が抑えられる場合が一般的です。
この点も考慮して、購入計画を進める必要があると言えるでしょう。
中古マンション・中古戸建ての諸費用シミュレーション
中古マンションや中古戸建てを購入する際に
必要な諸費用の内訳について、
具体的なシミュレーションを基に解説します。
この例では、物件価格を5,000万円、築年数25年、
新耐震基準、借入金額を物件価格全額（フルローン）と仮定しています。
【仲介手数料】
計算式：物件価格×3％＋6万円＋消費税
金額：1,716,000円
【契約書に貼る印紙代】
計算式：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
金額：10,000円
【住宅ローン事務手数料】
計算式：ローン金額の2％＋消費税
金額：1,100,000円
【金銭消費貸借契約書の印紙代】
計算式：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
金額：20,000円
【不動産取得税】
計算式：総務省｜地方税制度｜不動産取得税
金額：500,000円（概算）
【登記費用と司法書士報酬】
計算式：1 – ○登録免許税の計算 売買、相続などによる所有権の移転の登記
金額：500,000円（概算）
【固定資産税・都市計画税の精算金】
計算式：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）|不動産と税金|東京都主税局
金額：100,000円
【火災保険料と地震保険料】
金額：150,000円
以上の諸費用を合計すると409万6,000円となり、
物件価格を含めた総合計は、
5,409万6,000円となります。
それぞれの諸費用内訳、
・仲介手数料
・印紙代
・住宅ローン事務手数料
・不動産取得税
・登記費用
・固定資産税・都市計画税
・火災・地震保険料
について、解説していきます。
▮仲介手数料
諸費用として最初に思い浮かぶのは「仲介手数料」ではないでしょうか。
仲介手数料とは、買主と売主を仲介する
不動産仲介業者に支払う報酬のことです。
通常、売買契約時に半額を支払い、
引き渡し完了時に残りを支払う形が一般的です。
仲介手数料は法律で上限が定められており、
「売買価格×3％+ 6万円＋消費税」で計算されます。
一方、売主から直接購入する場合は
仲介業者が介入しないため、仲介手数料は不要です。
しかし、その場合、契約書の作成や物件を登記するために
専門的な知識が必要となり、
自身で司法書士へ依頼しなければならず、
手間がかかる事があります。
また、仲介業者が関与しない取引では、
住宅ローンを利用できない金融機関もあるため注意が必要でしょう。
不動産仲介業者は、契約や登記に関する手続き、
売主との調整など、さまざまな対応を代行してくれるため
これに対する対価として仲介手数料が諸費用に含まれます。
▮印紙代
不動産の売買契約書や住宅ローンを借りる際に
金融機関と締結する金銭消費貸借契約書には、
課税文書として所定の金額の収入印紙を貼り、
納税する必要があります。
印紙代は、取引金額や借入金額によって金額が異なります。
例えば、今回のように取引金額が5,000万円の場合、
売買契約書には1万円、
金銭消費貸借契約書には2万円の収入印紙を
貼り付ける事が法律で定められています。
（参考）No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
▮住宅ローン事務手数料
住宅ローン事務手数料とは、
住宅ローンの契約時に支払う手数料で、
借入金額の2％＋消費税が相場となっています。
現在、住宅ローン金利は低水準にありますが、
各銀行によって提供するプランに違いがあります。
例えば、金利が低い代わりに事務手数料が高いプランや、
事務手数料が安い代わりに金利が高めのプラン、
さらに団体信用生命保険が充実したプランなどが挙げられます。
そのため、どの銀行で住宅ローンを借りるかによって
支払う事務手数料の金額が変わってきます。
適切な住宅ローンを選ぶためには、
金利だけでなく事務手数料や付帯条件を含めて多角的に検討し、
自分に合ったプランを見つけることが重要となるでしょう。
▮不動産取得税
不動産所得税は、
土地や住宅などの不動産を取得した際にかかる税金です。
居住用不動産の場合、
固定資産税評価額の4％で計算されますが、
2024年3月31日までは特例措置により
税率が3％に軽減されています。
さらに「個人が自宅として購入する床面積50㎡以上240㎡以下の住宅」
や「1982年1月以降に建てられた中古住宅」であれば、
不動産所得税の軽減措置を受けることが可能です。
この軽減措置により、
控除される金額は築年数が新しいほど大きくなり、
築年数が古い場合は税金が高くなる傾向があります。
今回のシミュレーションでは、
不動産所得税が50万円程度と想定されていますが、
軽減措置を適用できる場合、
多くのケースで税金はほとんど発生しません。
不動産所得税は築年数や床面積によって
納税額が大きく変わるため、
購入を検討する際にはこれらの条件を確認し、
予算に含めて計画することが重要となるでしょう。
▮登記費用
マンションや戸建てを購入する際には、
不動産の権利関係を第三者に
主張できるようにするために登記手続きが必要です。
また、ローンを利用する場合には、
抵当権という権利を設定する登記も行う必要があり、
これらの手続きに関連する費用が登記費用です。
登記費用は、司法書士に手続きを依頼する際の報酬を含めて、
一般的に30万〜60万円程度が相場とされています。
土地や建物の評価額が高いほど、
登記費用も高くなる傾向があります。
（参考）1 – ○登録免許税の計算 売買、相続などによる所有権の移転の登記
また、司法書士への報酬は5万〜15万円程度で、
登記の内容が複雑になるほど費用が高くなることがあります。
司法書士報酬については、
不動産業者と相談しながら交渉の余地もありますので、
信頼できる不動産業者と協力して、
納得のいく条件で進めましょう。
▮固定資産税・都市計画税
固定資産税と都市計画税は、
建物や土地を所有していると毎年発生する税金です。
固定資産税と都市計画税には、
居住用の軽減措置が適用される場合があるため、
計算がやや複雑になります。
（参考）住宅等に係る固定資産税 ・都市計画税の主な軽減制度 一覧 （23区内）
物件の種類や所在地によって税額が異なり、
年額はおおよそ5万円から20万円程度になることが多くあります。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して、
1年間分の税額が管轄の税務署から請求されます。
不動産の売買が行われる場合、
売買の日付に基づき税額を日割り計算し、
買主がその精算金を売主に支払い、
その後、売主が1年間分の税金を税務署に納付します。
▮火災・地震保険料
住宅ローンを利用して中古マンションや戸建てを購入する場合、
火災保険への加入が必須となります。
木造の戸建て住宅では、
火災が発生した場合に建物全体が損傷するリスクがあり、
マンションであっても内装を修復しなければ
住むことが難しくなる可能性があります。
自分の住居だけでなく、
隣接する住居に被害を及ぼす可能性も考慮し、
損害賠償に備えた保険の選択が必要です。
火災保険の保険料は、
保険会社や保証内容によって異なるため、
自分のニーズに合った保険プランを選ぶために、
複数の保険内容を比較検討しましょう。
新築と中古における諸費用の主な違い
新築マンションと中古マンション、
また新築戸建てと中古戸建てでは、
諸費用に違いがあります。
ここでは、
・中古物件の諸費用が高くなるケース
・新築物件の諸費用の特徴
について、解説していきます。
▮中古物件の諸費用が高くなるケース
減税措置の影響
1982年以降に建てられた中古住宅は減税措置を受けられますが、
それ以前の物件（旧耐震基準）では適用されないため、
不動産取得税や登録免許税が新築よりも高くなることがあります。
仲介手数料の負担
中古物件の場合、不動産仲介会社に支払う
仲介手数料（通常、物件価格の3％+ 6万円＋消費税）が必要となります。
▮新築物件の諸費用の特徴
仲介手数料がかからない場合が多い
新築マンションをデベロッパーから直接購入する場合、
仲介手数料は発生しません。
表示登記費用が必要
新築物件では、建物の登記簿を新規作成する
「表示登記費用」がかかります（約10万円前後）。
ただし、この費用は1回のみの支払いとなります。
総費用では割高になる可能性も
諸費用だけを見ると新築の方が安いことがありますが、
物件価格が中古よりも高いため、
総額では新築の方が高くなることが一般的です。
戸建ての場合の違い
新築戸建てでは、築年数が新しいため
不動産取得税が軽減されますが、
中古戸建ては税金がかさむ場合があります。
ただし、本体価格の差により、
最終的な支払い総額では中古の方が安くなることが多くあります。
諸費用を節約するための重要ポイント
中古マンションや戸建て住宅を購入する際に、
諸費用をできるだけ節約することを検討している方は、
特定の項目に注目して調整する事が重要です。
ここでは、具体的な節約方法として、
・住宅ローンの借入額を抑える
・最適な火災保険を選ぶ
について、解説します。
▮住宅ローンの借入額を抑える
住宅ローン事務手数料は借入金額に応じて計算されるため、
借入額を少なくすることで費用を削減できます。
例えば、5,000万円の住宅ローンでは
事務手数料が2.2％で110万円かかる場合、
借入額を2,500万円に抑えると
手数料を半額の55万円にすることが可能です。
ただし、自己資金を投入しすぎて
生活が苦しくなることを避けるため、
総合的な判断が必要になります。
住宅ローンの借入額を検討する際には、
金融機関だけでなく、信頼できる不動産業者にも相談しましょう。
▮最適な火災保険を選ぶ
住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入が必須です。
しかし、保険商品は多岐にわたり、内容も様々です。
金融機関が推奨する保険商品だけでなく、
他の保険会社の商品も比較し、
自分に最適なプランを選ぶことで保険料を抑えましょう。
火災保険には、地震保険や家財保険が付帯する場合もあり、
それぞれに特約やオプションが用意されています。
これらの中で不必要な補償を削ることで、
無駄なコストをカットすることも可能です。
不動産業者にも相談しながら、
自分のニーズに合った保険を選択しましょう。
まとめ
プロに頼りつつ計画的な資金計画を
数千万円単位の費用がかかるマイホーム購入では、
諸費用が数百万円単位で発生することも珍しくありません。
そのため、諸費用をしっかりと予算に組み込んでおかないと、
想定していた金額のマイホームが購入できないという事態になりかねません。
自分に最適な「住宅ローン」や「火災保険」を選ぶことで、
諸費用を節約することが可能です。
これを実現するためには、
不動産業者や金融機関の専門家と協力し、
必要な諸費用を明確に把握しておくことが重要です。
適切な計画と準備を進めることで、
安心してマイホーム購入を進めましょう！
不動産のご相談ならウィローズ
資金計画の立て方が分からない、
相談できるいい会社や担当者がいない
という方はぜひ武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズにお任せ下さい。
お客様のご要望に合った物件をご提案させていただきます。お気軽に公式LINEからご相談下さい。
記事監修者
朝倉 大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ 代表取締役
2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。
