【40代・50代中古マンション購入】見落としがちなリスクと回避方法を徹底解説！

本編

40代50代中古マンション購入の実態

40代・50代でマンションを購入することについて、「おかしなこと」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には「普通のこと」です。

国土交通省が調査し公表した「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」によると、中古マンションの購入者のうち、40代・50代の割合を合わせると全体の約40%を占めています。

若い世代は新築マンションや戸建を選ぶことが多い一方で、40代・50代になると「中古物件でも十分」と考える方が多く、中古マンションを選ぶ傾向があることがこのデータからわかります。

（参考）令和５年度 住宅市場動向調査報告書 国土交通省 住宅局

また、不動産を2回以上購入した方におけるマンション購入年齢では、40代・50代の割合が合計で約67%に達しています。

このことから、40代・50代で初めてマンションを購入する場合も、不動産を2回目に購入する場合も、どちらも「普通のこと」と言えるでしょう。

購入理由

40代・50代でマンションを購入する人が多い理由の一つは、中古マンションを選びやすいタイミングであることです。

40代・50代になると、子どもの独立や老後の生活の目安が見えてくるなど、生活の変化に応じた住まい選びがしやすくなります。

しかし、40代・50代でマンションを購入する際には、リスクへの注意が必要です。

注意点やチェックポイントを十分に理解していないと、老後の資金が不足するなど、購入を後悔する可能性があります。

中古マンション購入時の注意点

40代・50代が中古マンション購入前に確認しておくべき重要なポイントは以下の3点です。

・住宅ローンの返済計画
・今後のライフプランの見通し
・マンションの出口戦略（売却・相続など）

これらを事前に確認しておくことで、購入後に発生しがちな「お金の不安」や「マンションの出口問題」を軽減できます。

住宅ローンの返済計画

40代・50代でローンを組むと、定年後も返済が続く可能性があります。
返済負担が家計を圧迫しないよう、将来の収入や支出を踏まえた無理のない計画が不可欠です。

詳しくは、こちらをご参照ください。

（参考）終の棲家を探す40代・50代必見！中古マンションが選ばれる理由を徹底解説！戸建てとの比較付き

今後のライフプランの見通し

医療費・介護費・子の独立や親の介護など、今後の生活イベントを見据えておくことで、資金計画や物件選びのミスマッチを防ぐことができます。

詳しくは、こちらをご参照ください。

（参考）終の棲家を探す40代・50代必見！中古マンションが選ばれる理由を徹底解説！戸建てとの比較付き

マンションの出口戦略（売却・相続など）

将来住まなくなった際に「売れるか」「貸せるか」「相続しやすいか」といった視点は、資産としての価値や家族間トラブル回避に直結します。

詳しくは、こちらをご参照ください。

（参考）【40代・50代中古マンション購入】見落としがちなリスクと回避方法を徹底解説！

40代・50代の中古マンション購入におけるリスク

ここでは、40代・50代の中古マンション購入におけるリスクについて、解説していきます。

将来の生活変化を見越した計画不足

40代・50代は、子どもの独立や定年退職、介護など大きなライフイベントが連続して訪れる時期です。

それにもかかわらず、「今の自分の暮らし」だけを基準にマンションを選んでしまうと、数年後に住み替えやリフォームが必要になることがあります。

特に以下のようなケースには注意が必要です。

・広すぎる間取りを選び、部屋が持て余される
・高層階に住んで足腰が弱った将来に不安を感じる
・駅や病院が遠く、通院や買い物が困難になる

将来のライフステージの変化に柔軟に対応できる立地・間取り・設備かどうかを、購入前にチェックしましょう。

管理状態の悪い物件の購入

築年数が古くても、しっかりと管理されているマンションであれば安心して住み続けられます。

しかし、修繕積立金が不足していたり、管理組合が機能していなかったりすると、将来的に大規模修繕が行えず、建物全体の資産価値が下がるリスクがあります。

以下の点を確認しておきましょう。

・修繕積立金の残高や引き上げ予定
・長期修繕計画の有無と内容
・管理組合の活動状況（総会の議事録など）

こうした項目は素人には判断しづらいため、信頼できる不動産会社や専門家のアドバイスを活用することが重要です。

ローン返済が老後に食い込む

40代・50代で住宅ローンを組むと、定年後も返済が続く可能性があります。

例えば40歳で35年ローンを組めば完済は75歳。退職後の収入が減った状態で返済を続けることになれば、生活の余裕が一気になくなります。

さらに、退職金を繰上返済に使ってしまうと、医療費や介護費用への備えが手薄になり、老後の生活に不安が残ります。

無理のない返済計画を立て、できる限りローン完済時期を定年までに設定することが望ましいでしょう。

売却・相続時のトラブル

マンションは一度購入すると「資産」となりますが、いざというときに売却しづらい物件だったり、子どもが相続を望まない場合には問題になることもあります。

立地や管理状態の良し悪しは、以下のように将来的な「処分のしやすさ」にも大きく影響します。

・流動性のある立地か（駅徒歩・周辺施設など）
・維持費が高すぎないか（管理費・修繕積立金・固定資産税）
・相続後、家族が引き継ぎやすいか（築年数・売却見込みなど）

将来、家族に負担を残さないためにも「出口戦略（リセール・相続）」まで視野に入れた購入判断が必要と言えるでしょう。

失敗しないためのポイント5選

40代・50代で中古マンションを購入する時に失敗しないためのポイント5選として、ここでは、

・同居人の数に合わせた間取りのマンションを選ぶ
・利便性を重視する
・室内の使い勝手にこだわる
・バリアフリーマンションを選ぶ
・子どもの近くに住むことも検討しておく

について、解説していきます。

同居人の数に合わせた間取りのマンションを選ぶ

マンション購入を検討する際、最初に考慮すべきポイントは「同居人の数に合わせた間取りを選ぶ」ことです。

40代・50代になると、子どもが独立しているケースが多く、ライフスタイルの変化が少なくなります。

このような状況では、自分や同居人の生活スタイルに合った間取りを選ぶことで、理想的な住環境を整えられるでしょう。

子どもが独立しているにもかかわらず、広すぎる家を選んでしまい、使わない子ども部屋がある場合は、大変もったいないと言えます。

車の場合は、使用しなくなれば売却できますが、マンションは一部屋だけを売却することはできません。

使用しない部屋であっても掃除の手間がかかる上、固定資産税も発生します。

そのため、同居人の数に見合った間取りを選ぶことが大切と言えるでしょう。

利便性を重視する

マンションを選ぶ際の2つ目のポイントは「利便性を重視する」ことです。

年齢を重ねると、遠方への外出が負担になったり、車の運転が危険になったりすることがあります。

そのため、日常生活での利便性を考慮し、気軽に買い物ができる場所や、駅が近くにあるマンションを選ぶことをおすすめします。

例えば、50歳でマンションを購入すると、10年後には還暦を迎えます。

還暦後の自分が快適に生活できる環境をイメージし、日常の利便性を確保できるマンションを選択することで、安心して暮らせる住まいを手に入れましょう。

室内の使い勝手にこだわる

マンション購入時の3つ目のポイントは「室内の使い勝手にこだわる」ことです。

自分に合った間取りや便利な立地のマンションを選んでも、室内の使い勝手が悪ければ、その選択の価値が薄れてしまいます。

例えば、家事動線や洗濯動線が短いか、コンセントの位置が適切か、生活リズムが異なる同居人がいる場合にはお互いの部屋が適度に離れているかなど、具体的な視点で確認することが大切です。

マンションは似たような間取りが多いのですが、実際に内覧することで細かな違いに気付けます。

内覧の際には、家事や日常の動線、コンセントの配置などをしっかりと確認し、使い勝手の良い住まいを選びましょう。

バリアフリーマンションを選ぶ

マンション購入時の4つ目のポイントは「バリアフリーマンションを選ぶ」ことです。

年齢を重ねると、わずかな段差でもつまずくリスクが高まります。

そのため、将来を見越した住まいとして、バリアフリーのマンションを選ぶことをおすすめします。

特に築年数の古いマンションの場合、水回りの段差が大きいことがあるため注意が必要です。

浴室と洗面所の段差や浴槽の高さ、さらに手すりの有無などをしっかり確認しましょう。

現在は健康でも、段差のある住まいを選んでしまうと、将来足腰が弱くなった際に不便を感じたり、転居を余儀なくされる可能性があります。

子どもの近くに住むことも検討しておく

マンション購入時の5つ目のポイントは「子どもの近くに住むことも検討する」ことです。

子どもの独立後に近くへ引っ越すことに対して、疑問を持つ方もいるかもしれませんが、万が一の際に頼りになる存在はやはり子どもです。

たとえ利便性の良いマンションを選び、近隣に病院やクリニックがあったとしても、急病や緊急時には近くに助けてくれる家族がいることが大きな安心材料となります。

そのため、40代・50代でマンションを購入する際には、子どもとの距離感を考慮し、必要に応じて家族と話し合い、自分たちと子どもが納得できる住まいを選ぶことが重要でしょう。

その他、中古マンションの購入メリットとして、「終の棲家を探す40代・50代必見！中古マンションが選ばれる理由を徹底解説！戸建てとの比較付き」もご参照ください。

失敗リスク対策3選

40代・50代でマンションを購入し失敗しないためのポイントを理解できれば、マンション購入を後悔することは少なくなります。

そして、失敗しないマンション選びをした後にリスク対策まで行えば、マンション購入を後悔するどころか、満足のいく生活を送れます。

ここでは、40代・50代中古マンション購入時の失敗リスク対策について、解説していきます。

退職金をあてにしないこと

マンション購入におけるリスク対策の1つ目は「退職金をあてにしないこと」です。

退職金が支給される職場で働いている場合でも、退職金をマンション購入費用に充てることは避けるべきです。

退職金は老後の生活資金として確保しておくのが良いと思われます。

「老後2,000万円問題」と言われる課題もありますが、現在は物価が上昇しており、2,000万円で老後を問題なく過ごせる保証はありません。

そのため、退職金は老後の資金として割り切り、マンション購入の際は他の収入や貯蓄を基に資金計画を立てるようにしましょう。

住み替えでマンションを購入時には売り先行で進める

マンション購入におけるリスク対策の2つ目は、「住み替えをする際には売り先行で進めること」です。

住み替えでは、自宅を売却してその資金を新居購入に充てるケースが多いですが、この順序を誤ると資金的なリスクが高まります。

住み替えの方法として、自宅を売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してから自宅を売却する「購入先行」があります。

しかし、「購入先行」は資金的な負担が大きくなるため避けたほうが良いでしょう。

新居を住宅ローンで購入した場合、自宅がいつ売却できるかは不確定です。

売却が遅れると、住宅ローンの返済だけでなく、自宅と新居の管理費や修繕積立金、固定資産税など、二重の支出が発生します。

このようなリスクを回避するためにも、まずは自宅を売却し、その売却資金をもとに新居を購入する「売り先行」の方法を選ぶことがおすすめと言えるでしょう。

売却や相続などマンションを処分するところまで考えておく

リスク対策の3つ目は、「売却や相続などマンションを処分することまで考えておく」ことです。

購入後に問題なく住み続けられれば理想的ですが、近隣の問題などにより再び転居が必要になる可能性もあります。

その際、購入したマンションが売れにくい場合、転居が難しくなるリスクがあります。

また、相続が発生した場合、相続人に迷惑をかけないよう、処分しやすいマンションを選ぶことも重要でしょう。

特に相続税が課税される場合、納税期限内にマンションを売却して資金を確保する必要があるため、流動性の高い物件を選ぶことが大事です。

40代・50代でマンションを購入する際は、次世代への配慮を含めた計画が重要です。

「マンションの処分＝リセール」まで視野に入れておくことで、将来にわたる安心感が得られます。

相続の際に、マンションが原因で家族間のトラブルが起きることを防ぐためにも、慎重に検討しましょう。