【中古マンション購入】失敗しない買い方とは？資産価値が落ちない物件の特徴を徹底解説！

本編

不動産価格の高騰と中古マンションの需要

現在、不動産価格は大幅に高騰しており、
特に都心部では新築マンションの価格が億単位に達し、
手の届かない水準となっています。

そのため、新築ではなく中古マンションの購入を検討する方が増えています。

過去には、東京オリンピック後やコロナ禍で
不動産価格が下がると予想する声もありましたが、
実際、価格は上昇を続けています。

こうした状況の中で、
中古マンションの選び方がより重要になっています。

▮中古マンション購入の難しさと重要なポイント

新築マンションはすべてが新品であるため、
基本的に大きな問題はありません。

しかし、中古マンションの場合は、
購入時に注意すべき点が多く、
ある程度の知識がなければリスクを伴います。

「この物件の問題を知っていたら購入しなかった」
と後悔しないためにも、適切な目利きが必要となります。

不動産取引の経験がない方にとって、
中古マンションの選定は難しいのが現実です。

どのようにすれば失敗せず、
資産価値の高い中古マンションを選べるのか、
疑問に感じる方も多いでしょう。

▮失敗しない中古マンションの買い方

失敗しない中古マンションの買い方として、
特に重要なポイントは以下の2つです。

・安く購入できるマンション
・資産価値が落ちないマンション

一見、これらの条件は相反するように思えますが、
実際には両立可能です。

つまり、「良い物件をできるだけ安く購入する」ことが
理想的な選び方になります。

例えば、良い物件であっても相場より高く購入してしまうと、
売却時に苦労する可能性があります。

逆に、相場より安く購入できたとしても、
物件の質が悪ければ、売却時に困ることになります。

従って、価格と物件の質のバランスを見極めながら、
適切なマンションを選ぶことが重要となります。

安く購入できる中古マンションの特徴

安く購入できる中古マンションの特徴として、
ここでは、

・相続案件のマンション
・管理状況が悪いマンション
・住み替えのマンション
・オーナーチェンジ物件

について、解説していきます。

▮相続案件のマンション

相続案件とは、亡くなった方（被相続人）が所有していたマンションを、
相続人が受け継ぐ際に発生する一連の手続きや課題のことです。

相続案件のマンションは、
相続税の納税期限である10か月以内に現金化する必要があるケースが多く、
売主が早期売却を希望する事があります。

そのため、相場よりも安く購入できる可能性がある点が特徴です。

こうした物件は、不動産業者が転売目的で購入する事も多く、
一般の購入希望者が情報を得るのは容易ではありません。

しかし、不動産業者が買い取るほどではないものの、
相場よりも安価な物件が市場に出る事もあります。

相続案件の割安な物件を探したい場合は、
複数の不動産会社を訪問し、
営業担当者との関係を築くことが重要です。

そうする事で、有益な物件情報を得られる可能性が高まるでしょう。

▮管理状況が悪いマンション

管理状況が悪いマンションは、
比較的安価に購入できる場合があります。

しかし、管理が行き届いていない物件は
資産価値が下がりやすい点に注意が必要です。

マンションの寿命は管理状況によって大きく左右されます。

管理が不十分な物件では、購入後に頻繁な修繕が必要になったり、
将来的に売却が難しくなる可能性があります。

そのため、中古マンションを購入する際には、
管理状況を必ず確認する事が重要となります。

具体的には、住宅設備の劣化状況やリフォームの必要性をチェックするとともに、
管理組合が適切に修繕積立金を徴収し、
長期的な修繕計画を立てているかを確認する事が求められます。

管理状況が良好な物件を選ぶことで、
購入後のリスクを抑えられるでしょう。

▮住み替えのマンション

住み替えを理由に売却されるマンションは、
比較的安く購入できる可能性があります。

売主は、できるだけ高く売却したいと考えますが、
すでに新居を購入している場合、
一定の期限内に売却しなければならない事もあります。

そのような状況では、相場よりも安く購入できる事があります。

住み替えの理由としては、
「子供の独立」「老後の生活への不安」「新しい住まいへの移行」などが挙げられます。

こうした場合、売主は価格よりもスムーズな売却を優先する事が多いため、
買主にとって好条件となる可能性があります。

このような物件を探す際には、
信頼できる不動産会社と連携し、
売主の状況を適切に把握する事が重要です。

交渉を通じて、より有利な条件で購入できる機会を見つけましょう。

▮オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件とは、
すでに賃借人が住んでいる投資用マンションのことです。

実需向けの物件とは異なり、購入してもすぐに自分では住めず、
賃料収入を得る目的で運用する事になります。

オーナーが交代するため、
このような物件は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれています。

オーナーチェンジ物件は、
空室の物件と比べて安価に購入できるケースが多く、
不動産投資を検討している方にとって魅力的です。

購入後に賃借人が退去した際に空室として売却すれば、
差額で収益を得る事も可能です。

不動産投資を考えている方は、
こうした物件を検討するのも一つの選択肢となるでしょう。

資産価値が落ちない中古マンションの特徴

割安な物件は価格が抑えられているため、
交渉がしやすい場合があります。

しかし、中古マンションを購入する際には、
価格だけではなく「資産価値が落ちない物件」を選ぶ事も重要です。

資産価値が落ちない中古マンションを購入できれば、
将来の売却時にも有利な取引ができる可能性が高まります。

そこで、資産価値が落ちない中古マンションの特徴として、
ここでは、

・駅徒歩10分圏内のマンション
・人気のある駅や街のマンション
・人口増加傾向の街にあるマンション
・災害に強いマンション
・管理が行き届いているマンション

について、解説していきます。

▮駅徒歩10分圏内のマンション

マンションの資産価値を考える上で、
駅からの距離は重要な要素の一つです。

特に、駅から徒歩10分圏内に立地するマンションは利便性が高く、
将来的にも資産価値が落ちない傾向があります。

売却時にも、駅に近い物件の方が買い手が見つかりやすく、
有利に取引を進めやすくなります。

また、将来的に賃貸に出す場合にも、
駅近の物件は需要が高く、空室リスクを抑えられるため、
より安定した収益が見込めます。

一方で、駅から10分以上離れた物件は、
売買では一定の需要があるものの、
賃貸市場では借り手を見つけにくくなる傾向があります。

そのため、資産価値が落ちない事を重視する場合は、
駅徒歩10分以内のマンションを選ぶ事が望ましいと言えるでしょう。

▮人気のある駅や街のマンション

駅からの距離だけではなく、
最寄りの駅や街の人気もマンションの資産価値に大きく影響を与えます。

どれほど立地が良くても、周辺のエリアの人気が低下すれば、
マンションの価値も下がる可能性があります。

そのため、購入を検討する際には、
駅や街の将来的な発展性にも注目する事が重要です。

例えば、東京では都心部に近いエリアや、再開発が進む地域は、
利便性の向上により人口が増加し、商業施設の充実も期待できます。

このような地域のマンションは資産価値が維持されやすく、
将来的な売却時にも有利な条件で取引できる可能性があります。

一方、都心から離れた住宅地は、
過去には静かで広々とした環境が魅力とされていましたが、
近年は共働き世帯の増加により、
職住近接を希望する人が増えています。

そのため、こうしたエリアでは人気が低下し、
資産価値が下がるリスクも考慮する必要があります。

マンションを購入する際は、現在の利便性だけではなく、
将来的な街の発展や人気の動向を見極めることが大切と言えるでしょう。

▮人口増加傾向の街にあるマンション

人口が増えている地域では、住みたい人や購入希望者が多くなるため、
需給のバランスが保たれ、不動産価格が下がりにくい傾向にあります。

日本全体の人口は減少傾向にありますが、
地域ごとに見ると人口が増加している街も存在します。

こうしたエリアでは、不動産の需要が高まり、
資産価値が維持されやすくなります。

購入を検討する際は、
市区町村のホームページなどで人口の増減傾向や今後の予測を確認する事が重要です。

人口増加が続くエリアのマンションを選ぶ事で、
資産価値を守りやすくなるでしょう。

▮災害に強いマンション

災害リスクが高い物件やエリアでは、
実際に被害が発生すると資産価値が大幅に下落する可能性があります。

例えば、2011年の東日本大震災では、
液状化現象が発生した豊洲や浦安のマンション価格が一時的に下落しました。

また、2019年の台風19号では、
武蔵小杉のマンション地下が冠水し、
エレベーターが使用できなくなる被害が発生しました。

このように、災害の影響を受けると、
マンションの価格が1〜2年の間に下がるケースが多く見られます。

こうしたリスクを避けるためには、市区町村が公表している水害ハザードマップの確認や、マンションの耐震性能をチェックする事が重要です。

具体的には、新耐震基準を満たしているか、
住宅性能評価書や耐震性能評価書があるかを確認する事で、
災害に強い物件を見極められます。

ただし、こうした書類は専門的で分かりにくい場合があるため、
信頼できる不動産会社と相談しながら、
災害リスクの少ないマンションやエリアを選ぶことが大切です。

▮管理が行き届いているマンション

長期修繕計画がしっかり策定され、
修繕積立金が適切に積み立てられているマンションであれば、
資産価値を維持しながら住み続けられる可能性が高くなります。

特に、中古マンションでは大規模修繕が実施されている事があります。

こうした修繕が問題なく行われているマンションは、
管理会社の信頼性が高いと考えられます。

一方、管理が行き届いていない場合は、
住宅設備の老朽化や住環境の悪化につながる恐れがあります。

管理状況の良いマンションを見極めるためには、
長期修繕計画書と修繕積立金の状況を確認する事が重要です。

ほとんどの場合、管理会社に問い合わせる事で、
物件の購入検討時に確認できます。

また、不動産会社を通じて書類を取り寄せることも可能なため、
資産価値の高いマンションを選ぶ際の判断材料として活用できます。