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＃中古マンション

2023.04.09

中古マンション購入はコレだけ守ってください【永久保存版】

はじめに

都心部では新築マンションの価格が高騰するなか、中古マンションが人気です。しかし、中古マンションの目利きはとても難しいのが現実。今回は、「中古マンションの選び方」として「これだけは絶対守ってマンション選び」するポイントについて解説していきます。

本編

安く買えるマンションと資産価値が下がらないマンション

現在の不動産価格は、かなり高騰しています。特に都心部では新築マンションは、これも億ション、あれも億ションと、手が届かない水準まで高騰しておりますので、新築ではなくて中古マンションの購入を検討している方も多いでしょう。東京オリンピックが終われば不動産が下がるんじゃないか。とか、コロナの影響で不動産価格が下がるぞ！と言っている方もいらっしゃいましたが、現実としてはオリンピックが終わってもコロナ過においても不動産価格は上昇し続けているというのが現実となっております。

しかしながら、新築マンションであれば「新築」ですので、全てが新品、問題が無い事がほとんどですが、中古マンションですと、買う側もある程度の知識があった方が落とし穴にはまりにくいです。「こういう物件だと知っていたら買わなかったよ」という事態を防ぐ必要があります。しかしながら、不動産取引を頻繁に行っていない方であれば、中古マンションの目利きをする事はとても難しいのが現実です。どのようにしたら中古マンションの購入で失敗しないのか、資産価値の高い中古マンションを選べるようになるのかと感じる方も多いはずです。今回は、「中古マンションの選び方」として「これだけは絶対守ってマンション選び」するポイントについて解説していきます。

では、中古マンションを購入するにあたり、皆さんが絶対抑えるべきシンプルなポイントを2つお伝えさせて頂きます。良い物件の条件の一つ目は「安く買えるマンション」と、二つ目が「資産価値が落ちづらいマンション」。シンプルですが、極論この2つを狙って購入しておけば間違いないと言えると思います。この、「安く買えるマンション」と「資産価値が下がらないマンション」一見、この2つの条件は同時には成り立たない、トレードオフの関係といいますか、相反するような気もしますが、実はそんな事はないんですね。
簡単に言うと「なるべく良い物件」を「なるべく安く買う」という事です。良い物件でも買う時に高づかみ、相場よりも高く買ってしまえれば、売るときに苦労します。逆に、相場に比べてかなり安く買えた物件でも、とんでもない粗悪物件であれば、これはこれで売るときに苦労します。安く、かつ、良い物件を探していくという事ですね。

それでは「安く購入しやすいマンション」と「資産価値が落ちづらいマンション」、この2つのマンションの特徴について解説していきます。

安く買えるマンションの特徴

一つ目の「安く購入しやすいマンション」の特徴です。相場に比べて比較的安価に購入しやすいマンションの特徴として挙げられるのが、

①相続で売り急いでいる案件
②管理状況が悪いマンション
③住み替えのマンション
④オーナーチェンジ物件

代表的にはこのような状況のマンションが挙げられますが、このようなマンションは周辺物件よりも比較的安価に購入できるチャンスがあり、相場よりも安く買える場合があります。
それでは順番に解説していきましょう。

相続案件

一つ目の相続案件です。相続案件のマンションは、亡くなられてから10か月後に相続税の納税をする必要がある為、納税期日に迫られて早く現金化したいという状況は比較的よく発生します。このような理由で、相続案件は比較的安く購入することができるため、狙い目になります。こういう物件を転売目的の不動産業者が買っている事も多いです。不動産業者が買うほどに安い物件を、一般の方が情報入手する事はかなり難しいですが、業者が買うほどではなくとも、相場よりも安い物件が出てくることも意外と多いんで、どうしても相続物件、割安の物件を買いたいという人は、なるべく多くの不動産会社を回り、沢山の営業マンと人間関係を構築する事をいとわなければ、割安な物件情報が入ってくることも多いです。

管理状況が悪いマンション

それでは二つ目の「管理状況が悪いマンション」の特徴です。管理状況が悪いマンションも比較的安く物件を購入できるでしょう。しかしながら、管理状況が悪いマンションは同時に資産価値も下がっている可能性が高いです。
なぜなら、マンションの寿命は管理状況によって大きく変わってくるため、すさんだ管理のマンションだと、たとえ安価に購入できたとしても、何度も修繕の必要ができてたり、売却時も売れ残り物件になる可能性も十分あります。

そのため、中古マンションの購入を検討しているのであれば、管理状況については必ず確認する必要があります。管理状況については、お部屋の中の面、キッチンやお風呂などの住宅設備はいつ頃リフォームが必要か、クロスや床の劣化はないか、そういう面も大事です。また、管理面、管理組合が修繕積立金をちゃんと取っているかどうか、長期の計画を立てているかなどもチェックして管理状況が良いかを確認する事はとても大事です。

住み替えのマンション

三点目が「住み替えのマンション」です。売主が住み替えによってマンションを売却したい場合にも、買主としては安くマンションを購入できるチャンスです。時間をかけてなるべく高く売りたいけれども、住み替えで買う方を先に買ってしまったので、いついつまでに今の住まいを売らないといけない。という事も住み替え案件の場合はたびたび起こります。そのような物件を狙うと安く買える事があります。

また、住み替えしたい理由として考えられるのが、「子供の自立」「老後の生活に不安」「新しい家に住み替えたい」などが考えられます。このような売主の心情を考えると、「なるべく高く売却したい」というよりも、「早く新しい家に住み替えたい」という気持ちの方が大きくなるので、市場価格よりも安く購入できるチャンスとなるでしょう。この「住み替えのマンション」を探す場合も、信頼できる不動産会社と協力して売主との交渉・ヒアリングによって状況を聞いてみることが必要不可欠となります。

オーナーチェンジ物件

四点目が「オーナーチェンジ物件」です。オーナーチェンジ物件というのは、投資用物件という事ですね。実需、つまり、自分が住むための物件ではなく、今現状、賃借人がいるので自分では住めない、投資用として賃料収入を得るためのマンションという事です。オーナーが変わるという事でオーナーチェンジと言っています。このオーナーチェンジ物件は一般的には空室の物件よりも安価に購入できることが多いため、不動産投資用物件を検討している方にはおすすめです。
また、投資用物件として購入したあと、そのままマンションを保有して、将来的に賃借人が退去した段階で空き家としてマンションを売りに出せばそのまま差額で収益を上げることも十分可能性があります。

資産価値が下がらないマンションの特徴

ここまでは安い物件、割安な物件の特徴について解説して参りました。このような特徴のある物件であれば割安だったり、値段交渉が通りやすい物件という事についてお伝えさせて頂きましたが、もう一方の狙うべく物件「いい物件を安く買う」の「いい物件」、つまり「資産価値が落ちづらいマンション」の特徴についても解説してまいります。

この「資産価値が落ちづらいマンション」を購入できれば、将来に売却する時も経済的に有利に不動産取引ができる確率が高いです。この「資産価値が落ちづらいマンション」の特徴として抑えるべきポイントとして5つ挙げさせて頂きます。

①駅徒歩10分圏内
②人気のある駅や街
③人口増加傾向の街
④災害に強いマンション
⑤管理が行き届いているマンション

これらが資産価値が落ちづらいマンションのポイントとしてあげられると思います。それでは順番に解説していきます。

駅徒歩10分以内

一つ目は「駅徒歩10分圏内」の物件です。やはりマンションの魅力は駅距離ですよね～、駅から徒歩10分のマンションはやはり「好！立！地！」という印象が植え付けられますよね。駅から徒歩10分圏内の立地にあるマンションは将来的にも資産価値が高いと言えると思います。将来売却する時にも当然駅から近い方が売りやすいですが、将来賃貸に出す可能性がある方は、より駅近物件の重要性が高まると思います。

売買の場合は多少駅から離れていても、緑豊かで静かな環境で子育てをしたいという方も一定数いらっしゃるので、駅10分以上の物件でもそれなりに販売が可能なことが多いのですが、賃貸で貸し出す場合には、駅10分以上、15分位の物件だとかなり入居者を募集するのが難しくなってしまいますし、住みたい方が少ないという事は家賃を下げないと埋まらないという事になるので資産価値に大きく影響が出てしまいます。駅から10分以内の物件を選んだ方が資産価値は下がりにくいと言えると思います。

人口増加傾向の街

資産価値が落ちづらい物件の特徴三つ目は、「人口増加傾向の街」です。「人口増加傾向の街」であれば、住みたい人が増えるわけですから、需給のバランスで不動産価格は決まってくるので、住みたい、買いたい人が増えれば値は下がらないというシンプルな理屈です。日本の人口は全国的には減少傾向にあるということはみなさんご存じでしょうが、もっと小さな目線で見ると、増加傾向にある街もあります。
このように、人口が増えている街に立地している中古マンションを選ぶことで、資産価値が落ちづらいマンションを選ぶことができます。市町村の人口増加傾向や今後の予測は、それぞれの市区町村ホームページにて確認することもできるため、実際に確認してみることがおすすめです。

災害に強いマンション

四つ目の特徴が「災害に強いマンション」です。災害に強いマンションは資産価値が落ちづらいマンションです。逆説的ですが、災害に弱い物件、立地は災害が発生してしまうと極端に値が下がるという事が起こりえます。記憶に新しいのは東日本大震災時に液状化現象が発生した地域、豊洲とか浦安とかいわゆる埋め立てのエリアですね。最近では、豪雨時に武蔵小杉のマンションの地下が冠水してエレベータが使えなくなった、などの事例があります。

このような災害が実際に発生してしまうと、そこから1,2年はかなり値が下がるケースが多いです。そのような事を避けるために市区町村が公表している「水害ハザードマップ」や、マンションの地震に対する強さを確認するために、マンションの耐震性を確認する必要があります。1982年以降に建てられた新耐震物件か、それ以前の旧耐震物件かはもちろん確認すべきですが、マンションが「住宅性能評価書」や「耐震性能評価書」などを取っているか確認された方が良いかなと思います。

しかしながら、こういった専門的な書類は不動産取引を頻繁に行わない方であれば、正直見ても分からないですよね。データを見ても、果たしてこのマンションが地震に対して強いのか弱いのか分からないという事もあると思います。やはり信頼できる不動産会社と共に、「災害」に対しても強いマンションを探すことで、資産価値が高いマンション探しも可能になってくると思います。
また余談ですが、このような災害が起こってから1,2年はお客様も記憶に残っているので、できればこのエリアは避けたい、このマンションは避けたいとなりますが、数年経つと記憶が薄れていくので、街や駅自体に魅力があればすぐに価格が戻ってくるという事が良く起こります。あれだけ液状化が起こった新浦安のあたりも、今はかなり高い水準で取引されていますので、やはり人は忘れていくってことですよね笑

管理が行き届いているマンション

五つ目の特徴が「管理が行き届いているマンション」です。マンションの寿命は管理で決まることも多く、しっかり作り込まれた「長期修繕計画書」、予定通りに積み立てられた「修繕積立金」、このようなマンションであれば、資産価値も維持したまま安心してマンションに住み続けられるでしょう。中古マンションであれば、一度「大規模修繕」を経験している物件もあるでしょう。費用が大きくかかる修繕を問題なく突破できているマンションであれば、信頼できる管理会社であることは間違いないです。

逆に、管理が行き届いていないマンションだと、住宅設備の劣化・マンション住民との治安の劣化に繋がりかねません。管理が行き届いているマンションを探すためには、「長期修繕計画書」「修繕積立金」について確認できればいいのですが、ほとんどのケースが管理会社に問い合わせをすれば購入する前にチェックする事が出来ます。窓口の不動産会社を通して確認すれば資産価値の高いマンションの選別が出来ると思います。

需要と供給を意識したマンション探しを！

いかがでしたでしょうか、今回は「中古マンション」の購入では守ってほしい「安価に購入しやすいマンション」と「資産価値が落ちづらいマンション」の特徴について解説してきました。近年のコロナ禍の状況によって、マイホームの価値について見直され、マイホームがほしいと感じている方も多いでしょう。

しかしながら、日本銀行のゼロ金利政策の影響によりインフレが止まらず、不動産価格の上昇も止まりません。このような状況の中で、資産価値が高いマンションをどうやって安く手に入れられるのかのポイントを解説してきました。不動産の価格は人それぞれの状況によって変わってくるものです。そのため、「需要」と「供給」を意識して中古マンションを探すと優良物件を探し出すことができるかもしれません。

目黒を中心に、都心城南（品川・目黒・世田谷・大田・港etc)の不動産については、武蔵小山最大級の不動産会社ウィローズにお任せ下さい。お客様のご要望に合った物件をご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

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まとめ

Point. 1

記事監修者

朝倉大樹(宅地建物取引士)
株式会社ウィローズ代表取締役

2000年不動産ベンチャー企業入社、28歳で最年少営業部長、29歳で最年少役員に抜擢。上場準備にも携わるが、リーマンショックによる倒産危機を経験するなど激動の20代を送る。
2012年株式会社ウィローズを創業。「お客様の利益を第一に」を理念に、売上高30億円を超えるグループ企業に成長。
不動産業界とお客様との情報の非対称性を解消するべくYouTube「不動産ポリス」を配信中。